泰興法院多元化矛盾化解機制妥處物業糾紛

　　（通訊員 郭同林）近年來，隨著城鎮改造工作的進一步推進，一大批的住宅小區紛紛投入使用，各類物業服務合同糾紛日漸增長。

泰興法院在審理中發現該類案件有以下難點：一是法律文書送達困難，效率過低；二是物業服務相關的法律規范、規章制度不健全，行政管理工作不夠完善；三是業主與物業服務企業之間對服務內容、質量約定不明；四是業主委員會沒有發揮出其應有的作用。

為此，該院通過建立多元糾紛解決機制，較好的化解了此類糾紛：

一是內力外力結合，加大訴前調解力度。充分發揮人民調解委員會的作用，建立了專門的物業糾紛調解委員會。通過委托人民調解員、人民陪審員在立案之前、立案后開庭前的各個階段，向當事雙方釋法說理，說百姓聽得懂、愿意聽的通俗語言，盡力化解矛盾糾紛，減輕當事人訟累。近兩年來，人民調解委員會先后在市永大、嘉福、錦繡華府等數10個小區化解了152件因物業服務引起的糾紛，受到了廣大業主的一致好評。

二是因地因時制宜，強化巡回審判效果。選取部分物業服務和同類糾紛典型案件，到發生糾紛的小區巡回審判，邀請擔任過社區調解工作的人民陪審員參加，法官說法理，陪審員講情理，通過預先發布開庭公告，選取在傍晚、節假日、雙休日等方便群眾參與旁聽的時間，采用在社區服務中心等群眾性的綜合服務場所，把庭審開到群眾的家門口，讓群眾參與進來。同時聯合物業監管機構，組織評級不高的物業公司旁聽庭審，通過這樣的庭審來教育引導物業公司和業主，避免類似訴訟案件的發生，促進良性發展，切實減少當事人訴累。近年來共審理典型案件10件，通過這種方式達到了“審理一個案、教育一大面”的積極成效。

三是向前向下延伸，超前預防化解矛盾。根據該類糾紛的特點，雙方當事人在糾紛發生后一般仍將作為服務和被服務對象，合同關系依舊持續。如果在審理過程中單從解決個案爭議入手，根源性問題沒有解決，難以案結事了。針對這一情況抽調法官與居委會、業委會建立聯系機制，將訴訟服務職能延伸到戶，通過定期到社區走訪，發現問題及時與業主及物業公司溝通，將矛盾糾紛化解在萌芽狀態，有效避免后續再起糾紛的可能性。同時探索委托調解分流案件機制，在雙方當事人認可前提下，由立案庭向所在社區調解組織發出委托調解函，由社區調解組織先行調解，對達成調解協議的，可直接向法院申請司法確認。近年共走訪450人次，預防糾紛140余起，委托調解32件。

四是引導指導并重，發揮示范引領作用。適時就物業糾紛案件召集相關媒體召開案件審理情況通報會，并邀請本市人大代表、政協委員、相關物業管理公司以及業主代表共同參加，通過講解經典案例，引導社會公眾依法按程序解決物業服務糾紛。在此基礎上，通過梳理同類別案件，提煉出物業服務合同糾紛的共性問題，積極提出司法建議：建議各職能部門引導物業公司及業主規范簽訂物業合同，促進物業企業規范化建設；合同中明確業主大會和業主委員會的法律地位、職能作用，及時有效地保障物業企業和業主的合法權益；約定適用小額訴訟程序或仲裁條款，節省司法資源，為完善物業服務合同提供法律指導。