前  言

近年來，隨著供給側結構性改革的不斷深入，在商品房買賣領域，因房地產產業與經濟發展及人民群眾的切身生活息息相關，一些新的問題伴隨著老問題的出現也成為必然。為順應改革形勢，促進我市房地產市場的健康發展同時為政府職能部門建言獻策，我院自2016年6月開始走訪調研有關房產企業，查閱相關法律、法規、司法解釋，并與政府職能部門、人大、部分房地產企業、律師事務所進行了座談，結合我院審理的案件，形成調研報告。從調研情況看，房地產企業應切實轉變思路、更新觀念，創新銷售模式、增強法律意識；行政職能部門需加強政策引導、市場監督、組建類似于行業協會的組織；司法部門亦應加強以案釋法工作、明確司法尺度，是進一步預防和減少商品房買賣合同糾紛的有效措施。

本《白皮書》共分三部分，第一部分為調研報告，介紹了我院審理商品房買賣合同糾紛案件的基本情況、案件的類型、變化趨勢以及法院審理案件的司法尺度和相關的建議。第二部分是最高院公布的以及我院裁判的典型案例，以期實現以案說法的目的。第三部分是法律法規指引（節選）。

由于編者水平有限，不足之處，盡請批評指正。

編  者

2017年6月

 目  錄

第一部分   供給側結構性改革背景下商品房買賣合同糾紛的司法應對

一、 案件審理的基本情況

二、案件審理中相關難點問題的司法尺度

三、 妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對策與建議

第二部分   案例

第三部分   法律法規指引（節選）
 

第一部分 供給側結構性改革背景下商品房

買賣合同糾紛的司法應對

經過近30年改革開放的積累，伴隨著生產力持續發展和綜合國力不斷提升，人民群眾日益增長的物質文化需求越來越呈多樣性、多元化趨勢，傳統的產業結構平衡被打破，新的供求關系格局呼之欲出。基于經濟社會發展的階段性特征和全球經濟“一體化”的時代背景，在供給側結構性改革中提出實現“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”的目標任務，這既是對生產力與生產關系之科學理論的正確認識和基本遵循，也必然是一次從感性到理性的深刻的思想觀念革命，當然也會面臨許多新情況，需要解決很多新問題。就房地產業而言，這方面的沖突情形似乎尤甚。我院課題組跟蹤調研近三年來商品房買賣合同糾紛案件的審理情況，試圖從一個側面反映供給側結構性改革對房地產業帶來的沖擊和影響，并提出一些具體的司法應對建議。

一、案件審理的基本情況

（一）案件主要類型及特征。

近三年來（截止2016年12月31日），我院受理各類與商品房買賣有關的合同糾紛案件253件，按法律關系屬性劃分，案件主要有兩種類型：房屋買賣（商品房銷售、預售合同等計212件）合同糾紛和先售后租而引起的房屋租賃合同糾紛（計41件）。按糾紛成因屬性劃分，主要是：（1）商品房認購協議糾紛。雙方當事人在簽訂認購或預約協議后，因一方不履行簽訂本約的義務時，雙方往往對認購協議的性質、預約與本約的區別及違約責任的認定等產生爭議并提起訴訟。（2）購房者認為開發商交付的房屋與宣傳資料、廣告內容不符而產生的糾紛。（3）商品房遲延交付糾紛。目前這類案件數量增長幅度較大，且相對集中于個別新開發的住宅小區。（4）由于房屋交付后發現小區綠化、交付房型和層高等與合同約定不符而引起的糾紛。（5）商品房質量瑕疵糾紛。出賣人交付的房屋存在質量瑕疵，買受人起訴要求修復房屋、賠償損失，或者解除合同、返還購房款并支付利息等。（6）因購房者不能按期償還銀行按揭貸款引起的解除買賣合同糾紛。

在供給側結構性改革情勢下，商品房買賣由賣方市場逐漸過渡到買方市場，購房者的選擇性增多，開發企業原有的強勢地位也逐步削弱，購房者購房不再僅滿足于居住的需要，對居住的環境、配套設施則提出了更高的要求。與以往相比，出現了一些新情況、新變化。一是商品房買賣合同標的或標的物發生變化，以往買賣合同主要針對簡單的毛坯房銷售，近年來，除了精裝房成為銷售熱點外，關于商品房及配套設施質量標準約定的內容逐步擴展到了滿足美觀性、方便性、舒適性和安全性等多種需求，因此當交付的房屋與購房者的期待存在差距而發生糾紛，需要對違約責任進行認定時，責任情形、責任構成、認定標準等勢必有別于過去賣方市場下的交易情形。二是出現了商品房買賣與提供物業管理服務兩種關系混搭的混合合同糾紛，部分商品房買賣合同中（主要是商業用房的買賣合同）約定了涉及公共服務和物業管理的具體內容，個別情況下由物業管理或服務活動引起的爭議，演變成開發商與業主之間的糾紛。三是因開發商承諾售后包租引起的相關糾紛。在商業用房的買賣合同中，由于夾雜了租賃合同關系，使得糾紛處理難度加大，且很容易引發群體性矛盾和集中上訪。本市此類糾紛主要集中于鑫都小商品市場和涌金商業廣場。

新經濟形勢下案件的主要特征表現為：（1）訴訟主體方面，原告大多數是購買房屋的消費者一方。（2）訴爭內容基本覆蓋商品房交易的全過程。除傳統的逾期交房、逾期辦證、質量瑕疵等引起的爭議外，涉小區車位、建筑區劃內環境標準等爭議開始出現。（3）業主單獨或一并提出賠償損失、支付違約金等訴訟請求的情形增多。（4）糾紛調處難度加大。訟爭焦點系是否退房、是否承擔違約責任或賠償損失以及相應的計算標準等，雙方對立情緒明顯，難以調和。（5）集中訴訟趨勢增強，極易引發群體性事件，帶來一定的社會穩定風險。

（二）原因剖析。

1、商品房買賣合同本身存在瑕疵。由于泰興市區范圍內的大部分商品房買賣都采用的統一版本的格式合同，而在實際操作中，房屋的結構、設計、建筑材料以及外環境等，不同的樓盤有很大差別，格式合同大多沒有在具體細節上進行約定或者約定模棱兩可，特別是房屋質量、房屋交付等方面的具體細節幾無約定，這使得購房者和開發商各執一詞，容易產生糾紛。

2、業主因與開發商之間就個別問題發生糾紛后，業主之間相互串連、相互攀比，導致群體性糾紛。群體性已經成為房地產合同糾紛的一大特點。而現代通訊尤其是互聯網的快速發展使得具有類似訴求的群眾能夠高效聯絡和快速組織，形成“群體效應”。一些房地產訴訟中，業主通過網站和微信溝通交流，定期聚會，共同起訴，法院調解難度極大。另外，信息的通暢造成了“攀比解決”的心理：原本一些當事人并沒有訴訟意愿，當看到與自己問題類似者通過起訴、上訪解決了問題，或者獲益更多，就也開始效仿，期望政策能再次突破。

3、個別開發商過度夸大宣傳。房地產市場的宣傳競爭可謂百花齊放，在這個過程中開發商為了吸引顧客，對各自的樓盤都進行了精心“包裝”，比如所謂的“學區房”以及對公共設施、環境綠化的過高承諾等，部分樓盤存在過度夸張的虛假宣傳，而許多購房者并沒有對樓盤的宣傳內容進行核實，直到驗收房屋時才發現房屋實際情況與宣傳相距甚遠，從而引發訴訟。

4、房產價格和市場波動。房屋的資產屬性為社會所認識后，其價格的象征意義超越了房屋的使用價值。房產市場波動對房地產糾紛的影響表現在：一是在原先的“賣方市場” 情況下，開發商處于強勢地位，購房者往往對房屋本身的瑕疵無可奈何；但在新的經濟形勢下，購房者會以種種理由要求退房(實質上是要求補償)，甚至有些吹毛求疵；二是當房價漲跌超過違約成本一定程度，合同一方選擇違約在經濟上是“理性” 的，如果這種情況涉及同一項目的購房群體，則容易發生群體性糾紛。

二、案件審理中相關難點問題的司法尺度

（一）關于預約與本約的問題。

1、預約與本約的認定。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定了商品房買賣合同應當明確的十三項主要內容，實踐中有疑問的是，《商品房銷售管理辦法》規定的十三項內容是否必須全部具備才構成商品房買賣合同的本約，還是僅需具備若干必要要件即可。

根據最高院公布的案例及其他法院的經驗，我們認為，成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可，無需十三項內容全部具備。理由是：（1）合同法司法解釋明確了合同的必備要件。2009年施行的最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條規定：當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當事人、標的和數量即可成立，合同欠缺的其他內容，可以通過合同法的規定予以確定。（2）商品房買賣合同欠缺部分內容不影響合同目的的實現�！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條第二款第（一）項當事人情況、第（二）項商品房基本狀況、第(四)項商品房價款及付款情況、第(五)項交付使用條件及日期屬于商品房買賣合同的核心要件，影響商品房買賣合同的成立。（3）具備核心要件即構成商品房買賣合同對當事人的利益保護更為公平�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定了違反預約合同的效果，包括承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償，并未明確規定繼續履行預約，對損害賠償的范圍也僅局限于信賴利益的賠償，對當事人的利益保護較為薄弱。在商品房買賣合同實踐中，雙方就房屋總價、價款支付方式、房屋交付等作了明確規定，雖然名為認購協議或預定協議，實質就合同的主要給付義務已經作了清楚交待，與正式的商品房買賣合同相差不多，當事人因合同產生的信賴也較強，從誠實信用原則出發，認定商品房買賣合同成立，一方無故不履行合同的承擔買賣合同的違約責任，對當事人利益分配較為公平，也符合當事人訂立合同的本意。

2、預約合同的性質、違反預約合同義務的法律后果及舉證責任。預約合同就其本質而言，是一份形式完備的合同，應當適用合同成立、生效及履行等一般原則，其目的在于當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規劃，其意義就在于為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務。預約合同既可以明確本約合同的訂約行為，也可以對本約合同的內容進行預先設定，其中對經協商一致設定的本約內容，將來簽訂本約合同時應予直接確認，其他事項留待訂立本約合同時繼續磋商。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或者無法按照預約合同的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。購房者未按預約合同約定的時間與開發商簽訂商品房買賣合同的，則其無權要求返還意向金或訂金，但，開發商對此負有舉證義務，即應當證明在合同約定期限內已履行了通知義務，通知購房者簽訂正式合同。開發商未按預約合同的約定與購房者簽訂商品房買賣合同的，則應當雙倍返還意向金或訂金，并賠償購房者因此造成的可得利益損失。開發商在簽訂本約合同時擅自變更預約合同已經協商一致內容的，則亦應當承擔違約責任并賠償對方損失。

（二）廣告宣傳是否構成合同內容的認定問題。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定了商品房銷售廣告和宣傳資料視為合同內容的情形，但是，在開發商普遍采取各種形式的宣傳手段及規避措施的情況下，在實務中如何有效區分和認定何種廣告宣傳能夠構成要約，仍是擺在法官面前的一道難題。傾向性共識是，但凡廣告宣傳中涉及商品房及相關設施部分具體內容且普通人可能確定的且買方基于這種確定而簽訂合同的，一般視為合同內容，比如小區的綠化率、房屋的日照時間等。

（三）關于房屋交付的法律適用問題。

1、交付條件的認定。依政府要求，開發商現使用的格式文本主要是職能部門統一制定的示范性合同文本。該格式文本關于“交付條件”的約定，通常表述如下：“依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第…種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：(1)該商品房經驗收合格；(2)該商品房經綜合驗收合格；(3)該商品房經分期綜合驗收合格；(4)該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。”該版本是2000年國家工商行政管理總局頒布的《商品房買賣合同示范文本》，合同中約定的“該商品房經驗收合格”的交付標準是指只需設計、建設、監理、施工四方驗收合格即可，無需驗收備案。2014年4月以后，住建部和國家工商行政管理總局將商品房交付的條件提高至需要取得驗收備案。在具體的房屋銷售過程中，須滿足哪些交付條件，往往則系開發商與購房者之間約定不同而有所區別。此類問題的關鍵在于法院在審理過程中如何判定是否符合交房條件的問題。因為，購房者一般起訴開發商都認為開發商未達到房屋交付條件。

（1）、法律法規對交付條件的規定是否當然構成約定條件的問題。依《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等，商品房交付條件多包含“未經驗收合格，不得交付使用”，即禁止將未經驗收合格的房屋交付使用。同時，《城鄉規劃法》、《消防法》、《人防法》和《環保法》亦對商品房竣工驗收或交付使用應具備的備案登記手續或相關部門出具的認可文件予以了明確和規定，且多為強制性規定。

（2）、司法實踐中爭議比較大的是《商品房竣工驗收備案表》和消防驗收合格是否是房屋交付的法定必要條件？在主合同已有明確約定的情形下，開發商和購房者能否通過補充協議的形式變更主合同條款？法院主流意見認為，開發商交付的房屋應當符合法律、法規和政策規定的使用條件，由此可見，“經驗收合格”應當包括工程質量、規劃、消防等在內的驗收合格，且經當地建設行政主管部門辦理了竣工驗收備案登記。綜合驗收合格則是指除上述驗收合格外，還應當包括小區綠化、公共設施、基礎設施、物業管理等配套設施的驗收合格。進一步而言，除竣工驗收合格（包括環保、消防驗收合格）是強制性條件外，其他條件均具有行政管理的屬性，若當事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準。

2、延遲交付事實的認定。開發商延遲交付房屋的，一般應當依照約定承擔違約責任；沒有約定或約定不明的，則依照法律規定。（1）、對于是否履行房屋交付的通知義務，應當由開發商承擔舉證責任，包括郵寄送達通知的回執、電子送達的記錄、直接送達的影像資料等，有證據證明購房者在接受交房通知后無正當理由拒不接受房屋后，又主張逾期交房違約金的，不予支持。（2）、商品房未經行政備案登記的，原則上不能交付使用，此時交房，購房者有權拒絕接受并有權要求支付逾期交房的違約金。（3）、對于雖不具備備案登記形式要件的房屋，但房屋已經實質驗收合格的，開發商與購房者依約完成房屋交付，轉移房屋占有的，購房者實際占有、居住使用后主張逾期違約金的，購房者不能舉證證明房屋的交付存在欺詐、脅迫等情形的，基于誠實信用原則，應不予支持。但房屋存在嚴重影響居住使用功能的質量問題的除外。有關開發商違規交房的行為應由相關行政主管部門處理。

（四）關于房屋質量的法律適用問題。

目前審理房屋質量問題，除合同法相關規定之外，主要系依商品房買賣合同司法解釋第十二條的規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”以及第十三條的規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”對于這兩個條文的理解，目前法律適用的難點在于以下幾點：

1、“嚴重影響正常居住使用”的審查認定。對此，通常認為應采用實質審查標準，即看房屋是否真的具有嚴重影響正常居住使用的質量問題。判斷一個房屋是否具有質量問題，主要看以下兩方面：（1）是否符合有關房屋質量的法律規定和合同約定；(2)房屋是否達到正常的居住使用條件（即看實質）。

2、整改期間是否構成逾期交房的違約期間的認定。我們認為，房屋經過竣工驗收合格，開發商將房屋交付買受人，所交付的房屋雖有質量瑕疵，但房屋的地基基礎工程、主體結構工程合格，質量瑕疵也不影響房屋的基本使用功能，也不是合同約定的構成根本違約的瑕疵情況，這樣的質量瑕疵，不影響開發商交房義務的履行，買受人不得拒收房屋并追究出賣人逾期交房的違約責任。

（五）關于房地產開發商逾期辦證的法律問題。

1、產權證書的辦理是否屬于主合同義務的問題。首先，應明確的是開發商的辦證義務是轉移房屋所有權的主合同義務，并非附屬義務。從房管部門登記辦證的流程看，轉移房屋所有權需要買賣雙方相互協助和配合，其中開發商所負有的是“協助辦證”或“協助辦理登記”義務，具體應當包括：A、辦理轉移登記前應由開發商先行取得的文件，如辦理測繪、權屬登記等必要法律文件；B、在購房人申請辦證時，提供上述文件；C、依房管部門要求或合同約定，協助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；D、為實現登記辦證，應當由開發商配合或履行的其他事項以及合同約定的應由開發商承擔的其他辦證義務。

2、作為違約構成要件的“出賣人的原因”探析。按照合同法理解商品房買賣合同司法解釋第十八條，則“出賣人的原因”應包括出賣人自身的原因以及可歸于當事人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應向購房人承擔違約責任。然而，具體到導致逾期辦證的原因，實際問題則要復雜得多。依最高人民法院的觀點，開發商承擔逾期辦證違約責任的前提是由于開發商的原因導致的辦證遲延，對于購房人的原因及房管部門辦證時間引起的遲延，無需承擔違約責任。所以對開發商而言，只要妥善履行了其協助義務，例如及時通知購房人遞交資料和費用，及時協助購房人將辦證資料交給房管部門，提交辦理房產證需要由開發商提供的資料給房管部門，就已屬于妥善履行其協助義務。對于房管部門用于審查和辦理登記手續所花費的時間，不屬于開發商負有協助義務的范圍，因此在此期間出現的遲延不屬于開發商的原因，開發商無須承擔違約責任。關于第三方原因（指職能部門延遲以外的其他原因，比如第三人占有等）是否構成開發商免責的事由，對此，實務界多數認為：開發商應當按照合同的約定承擔違約責任，因為合同責任是一種嚴格責任，不以過錯為構成要件，且合同具有相對性。另外，商品房買賣合同司法解釋是針對商品房買賣合同糾紛案件作出的，它涉及的主體只有出賣人和買受人，能夠解決的爭議也僅僅限于上述兩者。所以，可以認為商品房買賣合同司法解釋中的用詞“非此即彼”，即由于出賣人的原因可以理解為非買受人的原因，至于由于第三人的原因導致出賣人違約的，出賣人與第三人的糾紛可以另行解決。出賣人即開發商比買受人更有條件、更有利于問題的解決，而且對“由于出賣人的原因”做廣義的解釋，這樣既符合商品房買賣合同司法解釋的精神，公正地解決問題，也具可操作性。同時，基于保護弱勢群體，對開發商要嚴格要求。所以在判定逾期辦證是否屬于開發商原因時，建議先行采取推定原則，除非開發商提交證據證明非因開發商原因。畢竟，從舉證能力看，開發商獲取資料和信息優勢地位更強。

3、權證逾期的違約金調整問題。這是一個在司法實踐中爭議非常大的問題。關鍵在于雙方均無證據證明“過高”或“過低”時法院如何進行自由裁量。此類案件的訴訟中，買方通常會主張合同約定的違約金較低并請求法院予以調整。在當事人未主張的情況下，依最高人民法院意見，法院通常也須依法進行釋明并進行違約金調整�，F實中，開發商可能會因為各種原因無法及時辦理房屋或土地的權屬證書。而違約金調整幅度雖然屬于自由裁量范疇，但是并非無法定依據和原則可循。例如，對于雙方當事人在合同中所約定的過分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應當根據《合同法》及根據最高人民法院關于合同法司法解釋（二）第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”之規定予以調整。目前，對于此類問題的解決通常采取以下幾點原則：（1）、遵循契約自由原則，合同有約定的，一般按約定處理；（2）、當事人主張違約金過高要求調整的，法院大多根據上述法律依據和判定標準在因違約造成損失的30%以下幅度掌握；（3）、沒有約定的，按照商品房買賣合同司法解釋第十八條的規定處理，即按已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

（六）變更規劃設計行為的性質認定問題。

實務中，有個別涉商品房銷售合同糾紛的產生，是因為購房者認為開發商最終未按照房屋或小區的規劃設計方案進行建設和交付，故起訴要求其予以整改或賠償。但是，對于如何認定開發商變更規劃設計行為的性質問題尚缺乏統一認識，尤其是對開發商預先在合同中以特殊條款對之加以規避的情況下能否認定開發商構成違約，亦存在很大爭議。比較統一的做法是首先應由行政職能部門就規劃變更是否符合設計方案以及是否合理應作出相應的認定。但對于既成事實而又無法整改的，開發商已經構成法律上或事實上的不能履行、也不適于強制履行或履行費用過高等情形的，則可酌定開發商賠償損失或承擔約定違約金。

（七）售后包租的效力認定問題。

售后包租是開發商為了促進銷售，在商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定期限內由該開發商以代理出租的方式進行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對于售后包租是否認定無效？我們認為，《商品房銷售管理辦法》的規定屬于管理性規定，且非法律和行政法規，因此不影響售后包租行為的效力。實踐中要區分售后包租與借貸融資的關系，如果不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的的售后包租，應認定為借貸融資關系，而非商品房買賣合同關系。根據2011年施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，符合該解釋第一條第一款規定條件的，應當依照刑法的規定，以非法吸收公眾存款罪或變相吸收公眾存款罪定罪處罰。

（八）購房者不依銀行按揭貸款合同的約定履行還款義務時，房地產企業是否可以主張解除商品房買賣合同的問題。

就此問題應該從兩個方面予以考慮和判定，一是約定解除條件是否成就，二是法定解除條件是否成就。無論是商品房買賣合同司法解釋還是相關的行政法規均未作出借款合同效力可以反向影響商品房買賣合同的規定。貸款合同與商品房買賣合同雖然有一定的關聯，但仍然是各自獨立的合同。在開發商承擔保證責任后，其即享有對購房者的追償權。因此，對于法定解除條件的認定應當遵循《合同法》第九十四條的規定，即判斷購房者拖欠按揭貸款的行為是否構成根本違約的要件，即是否能夠實現合同目的。如果構成根本違約致使合同目的不能實現的，比如此行為導致雙方及銀行不能如期辦理產權過戶手續和抵押登記，致使不能及時解除開發商保證責任的，則應當解除合同。在實踐中，房地產企業通常以合同附件的形式對此種情形進行約定，即約定如購房者不按期償還貸款導致開發商承擔保證責任的，則開發商有權解除合同。這樣的約定存在一個很現實的問題就是“不按期”的具體時間并不明確，如果購房者因一些個人原因或特殊情況在很短的時間未能償還銀行貸款，比如一、二個月，而導致開發商承擔保證責任的，此時即解除合同顯然有失公平，也不利于房地產市場的穩定發展。因此，對于那些短期內未償還銀行貸款，在開發商承擔保證責任后又及時履行還款義務的，不宜解除合同。但對于那些長期未按期償還貸款導致開發承擔保證責任的，則可以依雙方約定解除合同。這種“長期”的合理期限應以六個月以上時間計算比較合情合理。然而，不管是法定解除還是約定解除，在商品房辦理了產權過戶手續之后，雖然開發商在此前已經承擔了保證責任，但為了穩定市場交易，此時已不宜解除合同，而應由開發商行使追償權。

值得注意一個問題就是，如果在解除合同前，商品房被法院進行了預查封的，由于預查封是旨在使被執行人保有基于房屋買賣合同所享有的債權，以便將來實現該債權，取得房屋的所有權，從而預查封轉化為正式查封，得以執行。因此，一旦該項請求權被查封，當事人就不能再通過行使合同約定的解除權解除合同，也不能通過協商一致解除合同。只有符合法律規定的解除情形，當事人才能依據合同法第九十四條的規定，依法解除合同。

（九）商品房買賣合同解除及解除權行使期限的問題。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定了商品房買賣合同解除的行使和期限，該條應與最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條相結合予以適用。實踐中的問題是合同雙方遲延支付購房款或延遲交付房屋，守約方有權解除合同但沒有行使解除權，后以行為方式與違約方繼續履行合同，其后請求解除合同的，應否支持？我們認為，任何一方在合同解除條件成就，均有權解除商品房買賣合同，但在接受買受人的繼續履行合同之后，應視為對合同解除權的放棄，不得再要求解除商品房買賣合同。法律對合同解除權這一形成權設定除斥期間的目的在于穩定民事法律關系和維護社會正常秩序。當一方當事人享有解除權時，如果該當事人長期不行使解除權，將導致雙方當事人權利義務關系處于不穩定、不確定的狀態。作為享有解除權的一方當事人，不管是選擇解除合同，還是選擇要求繼續履行合同，都應當及時確定。為督促享有解除權一方當事人及時作出選擇，法律規定了解除權的除斥期間，當事人超過除斥期間未行使解除權的，應視為解除權已消滅。從規定解除權除斥期間的立法目的來看，不管是法定解除權還是約定解除權，在除斥期間這個問題上并無二致。

關于合同中未約定解除權行使期限的處理。根據法理，解除權屬于形成權，應該有一定的行使期限限制，其目的就是為了促使權利人及時行使自己的權利，維護法律關系的穩定�！吨腥A人民共和國合同法》第九十五條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”從該法條可以看出，催告的作用在于提示解除權人自由行使其解除權，重在提示、提醒。事實上，解除權人的相對人未按照合同約定履行合同義務，使合同履行的狀態中斷，也可以起到對解除權人的提示作用。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定的精神，宜把催告通知到達的次日確定為除斥期間的第一天。在既無法律規定和當事人的約定，又無催告的情況下，如果除斥期間一直不起算，意味著解除權較長時間地存續，不利于及早確定違約行為發生后的合同關系，容易破壞現存的法律秩序，故根據司法解釋的規定，除斥期間應從解除權發生之日起計算一年。

三、妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對策與建議

(一)房地產企業需提升競爭力和服務管理水平

1、房地產企業需提升競爭力。經濟新常態下，房地產市場的爆利時代已經結束，其盈利能力呈下降趨勢，房地產企業之間的競爭日趨激烈。在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵，最后生存下來將會是有優勢并且競爭力比較強的企業。企業應將原先的土地資源優勢讓位于管理能力和專業能力的優勢，企業定位不僅僅是做生意，而是做企業，立足于市場，加強專業能力的建設，以求企業持續健康的發展。

2、房地產企業需提升服務水平。房地產企業需建設高品質的服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住的物業管理，都要求房地產企業進行市場化運作，貼近客戶的需求，這是一個完整的、公開的過程，把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。將來的競爭就是服務的競爭，如何選擇更好的地段、進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這都是企業應當考慮的因素。

3、房地產企業需提升管理水平。房地產企業應加強內部管理，比如內部需建立有一定專業知識的預防、化解糾紛的專業部門，尤其是契約管理水平的提高，注意合同履行證據的收集和保管，比如交房通知、簽約通知的回執等；另外切實加強誠信平臺的構建，使誠信原則貫串于整個經營過程，以求降低經營風險，提高市場競爭力。

（二）政府職能部門需依其職權加強行政管理和引導

1、進一步建立健全房地產市場管理體系。建議加大對房地產企業的服務力度，縮短備案時間和流程，特別加強法律、法規、政策的宣傳和引導；加強房地產開發建設全過程管理，制止擅自變更規劃、違規交易和哄抬房價行為；加強房地產市場信息系統和信用檔案建設，全面、及時、準確地發布市場供求信息，加強市場監測，增加交易活動的透明度；加強行業的誠信建設和行業自律，營造健康有序的行業發展環境。

2、完善商品房買賣合同示范文本和文本附件的規范使用。建議行政主管部門修改并完善現行商品房買賣合同示范文本，調整其中與購房者權益保護相違背的相應條款，并賦予示范文本一定的強制效力；統一制定合同附件中有關房屋質量、房屋交付、儲藏室、物業等條款的標準，限制開發商隨意以補充協議的形式免除自身義務或加重購房者的責任。

3、引導建立房地產糾紛行業協會或類似組織。建議政府在房地產行業建立行業協會或類似組織，行業協會雖是一種民間性組織，但是它在很多領域發揮著橋梁和紐帶的作用，它介于政府、企業之間，商品生產者與經營者之間，并為其服務、咨詢、溝通、監督、公正、自律、協調的社會中介組織，其功能定位于制定行業行為規范、解釋相關政策性規定，調處對房地產經營過程中的矛盾糾紛等。在預防、化解矛盾糾紛方面，行業協會具有政策信息優勢、專業優勢和管理優勢。充分發揮人民調解程序簡便、成本低廉的優勢，相比而言，糾紛進入訴訟程序，不僅要經歷起訴、立案、審查、開庭、質證、鑒定、裁判、執行等多個程序，而且也意味著要投入較高的訴訟成本，但是如果雙方利用行業協會進行調解，社會成本和經濟成本都會相對小得多，所以行業協會調解在涉房地產糾紛中具有一定的可行性、經濟性。

（三）法院需依職能化解糾紛并指導、規范房地產市場

1、通過個案的公正處理化解矛盾糾紛。法院在審理案件的過程中，注重引入誠實信用和實質公平原則，同時兼顧程序和實體上的正義，保證雙方訴訟地位的完全平等，充分聽取當事人的訴辯意見，法官注重釋法，理清業主與開發商及銀行三者之間的不同法律關系，引導當事人遵循誠實守信，以合情、合理、合法的方式維護自己的權益。對于特殊案件事實的查明，還應積極援引實質公平原則，合理分配雙方當事人的舉證責任，分配舉證責任時應遵循側重保護消費者合法利益的原則，通過大量個案公平、公正的處理，以維護房地產市場發展的健康穩定和正常秩序。同時關注輿情動向，注重以案釋法，提高交易雙方的法律意識，妥善化解群體性糾紛案件。

2、通過定期發布典型案例指導、規范房地產市場。人民法院定期通過電視、電臺、報紙等新聞媒體以及互聯網，發布典型案例，對典型案例涉及的法律問題進行詮釋。通過這種形式一方面接受人民群眾監督，另一方面能起到向人民群眾宣傳法律、明示同類案件處理標準的效果，提高買賣雙方的法律意識，在選擇房產中介公司、依法納稅、收集保留好相關證據方面，為當事人提供指導，從而達到指導、規范房地產市場的目的。

3、通過建立多部門聯動機制推進房地產市場健康、協調發展。人民法院應完善建立多元矛盾糾紛化解機制，實現多部門聯動機制，整合法院司法權和行政執法權對房地產市場的調整、引導和規范作用，形成解決矛盾糾紛和調整、引導和規范市場的合力，從而進一步推進房地產市場的健康、協調發展。比如對于商品房銷售廣告涉嫌虛假宣傳的，法院將審理中發現的涉嫌虛假宣傳的事實信息予以互通共享，由行政部門及時規制和查處相應違法行為，以保障購房者的合法權益，維持商品房銷售市場的良好秩序。

第二部分  案例

一、仲某與某房地產公司商品房買賣合同糾紛案（購房意向書的性質認定）

[裁判要旨]

購房意向書從性質上應為有效的預約合同，雙方應嚴格遵守，依誠信原則履行進一步的談判、磋商等義務。違反購房協議書約定的，應承擔相應的違約責任，對守約方因依賴利益落空產生的損失應酌情予以賠償。

[基本案情]

2014年7月12日，仲某與某房地產公司簽訂《商鋪認購意向書》，約定仲某向某房地產公司支付購房意向金2000元，取得該公司所開發的小區商鋪優先認購權，某房產公司在該小區正式認購時，優先通知仲某前來選擇認購，認購商鋪的面積為150平方米，均價約為每平方米7000元（可能有1500元的浮動）。如仲某未在約定期限內認購單元的，則視同放棄優先認購權，已付的意向金無息退還；如前來認購的，則意向金自行轉為認購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確。意向書簽訂后，仲某向某房地產公司支付了上述意向金。

某房地產公司于2012年11月26日，取得建設上述小區的項目建議書批復；2012年4月取得建設用地規劃許可證；2013年11月4日取得拆遷許可證；2014年5月29日取得建設工程規劃許可證；2014年6月30日取得預售許可證。某房地產公司在銷售商鋪時，未通知仲某前來認購。2015年年初，仲某向某房產公司要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，卻被告知因商鋪價格上漲，房產商不認可原約定的價格，且商鋪已全部銷售完畢，無法履行合同，只能退回意向金。

仲某遂向法院起訴，要求某房產公司按照105萬元的價格履行雙方合同，或者賠償仲某經濟損失100萬元。某房產公司則表示，雙方簽訂意向書時其尚未取得相關證照，因此意向書無效。即使該意向書有效，仲某所付意向金也只是相當于定金，某房產公司僅應承擔定金責任。

[裁判]

原審法院認為，雙方當事人簽訂的意向書具有預約合同的性質，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表現形式，某房產公司要求按定金罰則處理的主張無法律依據。由于某房產公司的過錯造成雙方無法進一步談判簽訂正式的買賣合同，意向書已無法繼續履行，應予解除。某房產公司應承擔違約預約合同的違約責任。根據預約合同的性質、某房產公司的過錯程度、仲某的支付對價和可能造成依賴利益的損失等，原審法院判決：1、解除仲某與某房產公司簽訂的《商鋪認購意向書》；2、某房產公司返還仲某意向金2000元；3、某房產公司賠償仲某經濟損失1萬元；4、仲某的其余訴訟請求不予支持。

原審法院判決后，仲某不服向二審法院提起上訴稱：涉案意向書合法有效且可實際履行，某房產公司違反約定故意不通知仲某，存在過錯，使仲某基于意向書的預期收益喪失，故請求二審依法判決支持仲某的原審訴請。

某房產公司亦不服向二審法院提起上訴稱：原審認定意向書具有預約合同性質系違背事實和法律，且判決解除意向書、某房產公司返還意向金違反了“不告不理”原則。某房產公司有權依據情勢變更原則不與仲某簽訂買賣合同，其主觀上不存在過錯，客觀上未給仲某造成損失。故請求法院依法判決不支持仲某之訴請。

二審法院審理后認為，簽訂意向書前，某房產公司辦理了有關項目的立項、規劃等手續，雙方在涉案意向書中指定的商鋪買賣存在現實的履行基礎，且意向書明確了當事人的基本情況、擬購商鋪的面積、價款計算、認購時間等，表明雙方經談判的條件成就時將進行商鋪買賣的主要內容達成合意，系具有法律約束力的合同。同時，意向書是對未來簽署正式買賣合同的預先安排，并以書面形式明確了將來就訂立買賣合同進行談判這一預約標的，系獨立、有效的預約合同，對其效力應予認定。某房產公司未按約履行通知義務，反而在原審中主張意向書無效，違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，顯屬違約。鑒于該違約行為導致仲某喪失了優先認購商鋪的機會，雙方亦無法按意向書的約定繼續履行，故某房產公司應當承擔相應的違約責任。原審法院判決1萬元賠償金額難以補償守約方的實際損失，二審法院在綜合考慮近年來房地產市場發展的態勢及雙方當事人履約情況的基礎上確定某房產公司賠償金額。另因預約合同與本合同存在法律性質差異，對仲某主張的賠償金額難以完全采納。據此，二審法院維持原審判決第1、2、4項；撤銷第3項；改判某房產公司賠償仲某經濟損失15萬元。

二、周某與某房地產公司預售合同糾紛案（廣告內容構成要約的認定）

[裁判要旨]

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

[基本案情]

某日，周某與某房地產公司簽訂《XX市商品房預售合同》，約定周某向某房地產公司購買某處房屋。雙方在補充條款中約定，某房地產公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，如有違反，周某有權追究對方責任。周某在購房時拿到印有“巴黎De春天”、“某某苑”字樣的彩色印刷品，上寫明“凱旋門的氣度風光、香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等廣告詞語，并注明交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表，每戶供電量6KV，4表均出戶設置。之后，某房地產公司交付房屋時，向周某提供了《家庭智能化項目裝修指導書》，其中明確住房中已預裝了數字式的熱水、冷水、煤氣表，控制線連入了家庭智能控制器，目前已經可以實現3表的遠程抄送……3表原則上不允許移動，如用戶確實需移動，請與物業管理中心聯系。周某在該《指導書》上簽了字。

合同訂立后，周某按約付清房款，但某房地產公司交付的房屋卻與樓書說明相去甚遠，煤氣、熱水、冷水3表均在戶內，樓書載明的大部分設施未能兌現，而且前庭廣場環境嘈雜，出行不便。因某房地產公司違反合同約定，遂起訴要求某房地產公司將煤氣表、水表移至戶外，將樓盤說明書中表述的環境、休閑等設施配套到位，并支付違約金1.4萬元。

被告某房地產公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳而非合同，其在銷售過程中，先后印制過幾種不同形式的廣告宣傳品，從未出過正式樓書。且在周某入戶時，其已就熱水、冷水、煤氣表等有關事項書面通知周某，周某也簽字表示同意，故不同意周某的訴訟請求。

[裁判]

一審法院經審理認為，房地產轉讓人將廣告內容訂入合同或將廣告、說明書、示意圖等作為合同附件的，應當就該部分條款承擔民事責任。雙方簽訂的合同補充條款中“樓書說明”內容不詳，且合同也沒有相應附件，故違約責任缺乏事實依據。周某提供某房地產公司印制的彩色印刷品具有廣告性質，該公司對樓盤的整體效果在文字上做一定的修飾和夸張并無不當。由于該廣告宣傳品所稱效果和交房標準沒有作為雙方約定內容訂入合同，周某要求某房地產公司按此標準交付房屋和賠償違約金缺乏依據，據此駁回原告訴請。

二審法院認為，周某與某房地產公司簽訂的《XX市商品房預售合同》合法有效。本案爭議焦點是該彩色印刷品是否為雙方補充條款中約定的樓書說明及某房地產公司是否應承擔違約責任。某房地產公司發放的彩色印刷品雖未明確表述為樓書說明，但從內容分析，該印刷品為某房地產公司對外銷售房屋的宣傳載體，對周某所購房屋的小區環境與設施作了完整描述，內容上具有樓書說明的性質；且某房地產公司在售房時亦將該印刷品交付周某，作為普通購房者，周某完全有理由相信該印刷品即雙方約定的樓書說明，故應認定該彩色印刷品性質上屬雙方約定的樓書說明。因在目前商品房銷售過程中，樓書亦可作為房產商廣告宣傳的一種載體，兩者在形式及內容上并無嚴格區分，因此某房地產公司認為印刷品系廣告宣傳品而非樓書難以令人信服。根據查明事實，某房地產公司在實際履行情況與樓書說明不完全一致，違反了約定，但由于雙方對某房地產公司應承擔的違約責任形式約定不明確，且周某亦未提出相關損失依據，故其要求依據合同規定由某房地產公司支付違約金，依據不足。某房地產公司雖構成違約，但鑒于其已完成樓書說明中大部分內容，法院將根據其違約程度酌情確定其賠償數額，原審法院對周某要求某房地產公司支付違約金的訴訟請求不予支持不當。周某上訴認為小區環境與廣告效果不符，因雙方關于小區的環境效果并未約定具體標準，對該主張難以支持。據此判令某房地產公司于判決生效之日起10日內賠償周某3000元。

三、原告馬某某與被告江蘇某某置業有限公司商品房預售合同糾紛（房屋交付違約責任的認定）

[裁判要旨]

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，對于房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。“經驗收合格”應當包括工程質量、規劃、消防等在內的驗收合格，且在當地建設行政主管部門辦理了竣工驗收備案登記。

[基本案情]

 2013年12月20日，原告馬某某與被告某某置業公司簽訂《XX市商品房買賣合同》一份，合同約定，原告向被告購買其開發的位于某市某某灣花園3幢104室房屋，建筑面積為110.61平方米，總價款為561458元，被告于2015年8月30日前將經驗收合格的商品房依照國家和地方人民政府的有關規定交付原告使用。合同第九條約定，被告逾期超過60日交房的，原告有權解除合同，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告于2013年12月20日向原告繳納房款171458元，2014年3月20日又繳納房款390000元。2015年9月4日，被告向原告交付了上述房屋。原告接收房屋后即對房屋進行裝修并已裝修完畢居住。

另查明，被告開發的包括案涉房屋在內的建設工程于2015年9月2日經建設單位、勘察單位、設計單位、監理單位和施工單位驗收合格，同年9月7日經XX市建設工程質量監督站確認上述工程質量竣工驗收的程序和組織形式驗收標準的規定。案涉工程的消防設施于2015年11月13日驗收合格。

[裁判]

法院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同并不違反法律、法規的強制性規范，故為合法有效，雙方均應按合同的約定履行各自的義務，一方違約則另一方有權要求違約方按合同的約定承擔違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，對于房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。本案中，原被告雙方約定的交房條件是“經驗收合格”，但該條件還有個前置的約束條件即根據國家和地方人民政府的有關規定，也就是說，被告交付的房屋應當符合法律、法規和政策規定的使用條件，由此可見，“經驗收合格”應當包括工程質量、規劃、消防等在內的驗收合格，且在當地建設行政主管部門辦理了竣工驗收備案登記。綜合驗收合格則是指除上述驗收合格外，還應當包括小區綠化、公共設施、基礎設施、物業管理等配套設施的驗收合格。被告向原告交付房屋時，房屋尚未經消防驗收合格，即按照雙方合同的約定，尚不能滿足交房的條件，不能視為被告完成了交房的形式和實質要件。但原告在交房條件未成就前，卻與被告完成了房屋的交接，對房屋進行占有、管理、裝修和使用，該行為足以說明原告實質接收了房屋，且事后亦未提出房屋本身存在質量問題，因此可以認定被告完成了交房義務。原告一方面對房屋進行占有、使用，另一方面又不認可被告已完成了房屋交付，要求將其對房屋占有使用期間計入被告延遲交付房屋期間并由被告承擔違約責任、賠償違約損失，不符合合同法規定的誠實信用原則，對此，本院依法不應予以支持。但被告應當承擔原告接受房屋之前因延遲交付而產生的違約責任。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條之規定，判決：一、被告江蘇某某置業有限公司支付給原告馬某某延遲交房的違約金人民幣1403.65元。二、駁回原告的其他訴訟請求。

四、胡某與某地產公司商品房預售合同糾紛案（輕微質量瑕疵不能成為拒絕接收房屋的理由）

[裁判要旨]

房屋經過竣工驗收合格后，開發商將房屋交付買受人，所交付的房屋雖有質量瑕疵，但房屋的地基基礎工程和主體結構工程合格，質量瑕疵也不影響房屋的基本使用功能，也不是合同約定的構成根本性違約的瑕疵情況，這樣的質量瑕疵，不影響開發商交房義務的履行，買受人不得拒收房屋并追究出賣人逾期交房的違約責任。

[基本案情]

被告某房地產公司（以下簡稱被告）于2014年7月30日取得某房屋（以下簡稱系爭房屋）的《新建住宅交付使用許可證》。2013年8月19日，原告胡某、俞某與被告簽訂定金協議，約定原告向被告預訂系爭房屋。不久之后 ，雙方就系爭房屋簽訂《商品房預售合同》，房屋總價為207萬元。合同約定：被告應于2014年12月31日前交房；如被告未按期交房，應支付違約金；被告已選聘某物業公司對房屋進行前期物業管理；房屋的交付條件為被告取得《新建住宅交付使用許可證》，以下情況之一均視為房屋的交付使用，以最早發生日為交付日，并作為房屋交付的標志：1、原告簽署了該房屋的交付協議書或房屋交接書；2、原告接受了該房屋的主要入戶鑰匙；3、原告開始對該房屋進行裝修或者以其他方式使用該房屋。2014年8月19日，原告支付被告定金2萬元。8月29日，原告支付被告首付款61萬元。11月9日，原告通過銀行貸款方式支付被告房款144萬元。原告接到被告收房通知后，于11月13日至系爭房屋內查驗，發現系爭房屋存在地坪起鼓起砂、墻面起殼等質量瑕疵。被告亦認可案涉房屋交付存在上述質量瑕疵。當日，原告簽署《業主入住交接單》，但在該交接單上簽署“注：此單本人簽名僅作交付維修基金使用，而并未作交房之交接單”。

原告訴稱：合同簽訂后，原告依約付款，開發商應將無質量瑕疵的房屋交給原告。但被告通知原告收房時，房屋有質量瑕疵，未將質量瑕疵整改以前，被告交付的房屋未達到交付條件，原告無法接收房屋，故起訴請求法院判令支付逾期交房違約金并將系爭房屋交付原告。

被告辯稱，不存在沒有交房的事實。一般房屋質量瑕疵，不影響開發商交房。被告根據合同的約定在2014年11月13日已經將本案案涉房屋交付了原告，且原告在業主入住的交接單中也簽名確認了收房。原告在交接手續辦理之前看房多次，雙方在沒有問題的情況下，才辦理交接手續的。

[裁判]

原被告就案涉房屋簽訂的《商品房預售合同》系當事人真實意思表示，合法有效。被告應在2014年12月31日前將案涉房屋交付原告。本案中，雙方的爭議焦點集中在被告交付的房屋有質量瑕疵，原告是否可以拒絕收房。原告認為其雖在2014年11月13日簽署業主入住交接單，但因被告交付的房屋有質量瑕疵，原告已在該交接單上注明“該交接單不作交房的交接單”，視為被告未將房屋交付原告。法院認為，2014年11月13日案涉房屋已經符合雙方合同約定的交付條件，原告亦依被告通知前往案涉房屋查驗，即使房屋存在質量上的瑕疵，但原告無證據證明該質量瑕疵影響房屋正常使用，故原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請求，法院不予支持。

最后法院判決：駁回原告訴訟請求。一審宣判后，原告對判決不服提起上訴。二審駁回上訴，維持原判。

五、張某與某房地產公司房屋買賣合同糾紛案（逾期交房及辦證違約責任的承擔）

[裁判要旨]

 房地產開發商與業主間因延遲交付實物房屋和房屋權利所致的糾紛，一直是商品房預售合同糾紛涉訟的主要原因。對于如何確定開發商的違約責任，審判實踐中適用法律不盡統一。解除權是一種形成權，以權利人單方的意思表示即可使民事法律關系發生、變更或消滅，權利人有權單方選擇放棄，而且解除權與債權請求權屬于兩個不同性質的權利，解除權并非違約責任的承擔方式，其目的在于避免損失的進一步擴大，而并非在于補償因違約所致的損失，其本身無法達到補償損失的目的，因此，放棄約定的解除權也并不意味放棄追究違約責任。

[基本案情]

 2013年4月12日，原告張某、被告某房地產公司簽訂《XX市商品房預售合同》，由原告向被告購買涉訟房屋，總價4426275元。合同第10條約定：該房屋的交付必須符合下列第2種方案所列條件：取得了《住宅交付使用許可證》；被告對該房屋設定的抵押已注銷；原告已按規定繳納了物業維修基金；被告承諾在2014年12月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），原告有權單方面解除本合同。合同第11條約定：被告定于2014年6月30日前將房屋交付原告。第12條約定：被告如未在第11條約定的期限內交房，應向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬分之二，自約定期限的第二天起算至實際交付之日止。雙方在合同的“補充條款”第8條約定變更合同第12條為：被告未在合同第11條約定的期限內交房的，應向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬分之二，自約定期限的第2天起算至實際交付之日止，但被告應支付的違約金以不超過原告已付房款的2%為限。第14條約定：在被告辦理了新建商品房房地產初始登記手續、取得了房地產權證（大產證）后15日內，由原、被告雙方簽署本合同規定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續的必備文件；原、被告在簽署《房屋交接書》之日起15天內，由雙方依法向房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）。第29條約定：合同的補充條款、附件及補充協議均為合同不可分割部分，補充條款、補充協議與正文條款不一致的，以補充條款、補充協議為準。合同簽訂后，雙方按約履行，原告付清房款4383017.20元。2015年1月10日，被告通知原告于2015年1月16日交房。雙方實際于2015年1月17日辦理了交房手續。

2015年1月17日，原告書寫違約金確認書，確認：原告為購買涉訟房屋，而與被告簽訂《XX市商品房預售合同》，由于被告交房逾期，故根據《預售合同》補充條款第8條的約定，被告應向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬分之二，且被告應支付的違約金以不超過原告已付房價款之2%為限，原告確認并同意截至該房屋交付日，被告應向原告支付逾期交房違約金共計88525.50元。嗣后，原告收到上述違約金。

被告于2015年1月9日取得涉訟房屋的新建住宅交付使用許可證，但未辦理涉訟房屋的房地產權證（大產證）。

原告訴稱：在合同履行期限到來之日，經原告多次催促，直至2015年1月17日，被告才將涉訟房屋交付原告使用，逾期交房期限長達6個月之久。直至目前已超過近3個月沒有辦理小產權證轉移登記手續，未將產權過戶至原告名下。故要求判令：1、被告賠償原告因逾期交房（實物交付）造成的損失人民幣119474.50元（扣除已經支付的88525.50元違約金部分）；2、被告支付自2015年2月1日起算至被告向原告發出可辦理小產證通知之日止，按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期辦理產權登記（權利交付）違約金。

被告辯稱：辦理小產證是原、被告共同去交易中心辦理，并不是一方的義務，原告主張的違約金也沒有任何依據。被告存在違約，已經主動向原告承擔了應當承擔的違約責任，而原告無視合同約定，提出沒有約定的主張，要求駁回原告的訴訟請求。

[裁判]

一審法院認為，原、被告簽訂的預售合同系雙方真實意思表示，內容于法不悖，應為合法有效，雙方均應恪守。被告未能在合同約定的日期前向原告交付房屋，其行為已構成違約，應按照合同的約定向原告承擔相應的違約責任，被告已依照合同約定向原告支付了約定的違約金�，F原告以違約金確認書系原告被脅迫簽訂的，非為原告真實意思表示，因原告未提供相關證據佐證，不予采信。

關于原告要求被告支付逾期辦理產權登記（權利交付）違約金，因被告在預售合同中承諾在2014年12月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），故原告要求被告支付逾期辦理產權登記違約金的訴請，應予以支持。被告認為，依照預售合同約定原告未選擇解除合同，原告主張逾期辦理產權登記違約金不應予以支持，因解除權是一種形成權，以權利人單方的意思表示即可使民事法律關系發生、變更或消滅，權利人有權單方選擇放棄，而且解除權與債權請求權屬于兩個不同性質的權利，解除權并非違約責任的承擔方式，其目的在于避免損失的進一步擴大，而并非在于補償因違約所致的損失，其本身無法達到補償損失的目的，因此，放棄約定的解除權也并不意味放棄追究違約責任。故原告自2015年2月1日起算至被告向原告發出可辦理小產證通知之日止，按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期辦理產權登記違約金的訴請，予以支持。

依照《合同法》第六十條第一款、《商品房買賣合同解釋》第十八條之規定，判決：駁回原告要求被告賠償因逾期交房（實物交付）造成的損失人民幣119474.50元（扣除已經支付的88525.50元違約金部分）的訴訟請求；被告于本判決生效之日起10日內支付原告逾期辦理產權登記（權利交付）違約金，自2015年2月1日起算至被告向原告發出可辦理小產證通知之日止，以4383017.20元總額，按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。案件受理費減半收取計2154元，由原告負擔1284元，被告負擔870元。

一審判決后，原、被告均提起上訴。原告認為，原告的損失巨大，僅按照預售合同約定的違約金，不足以彌補原告的損失。被告認為，依照預售合同約定原告未選擇解除合同，原告主張逾期辦理產權登記違約金不應予以支持。

二審法院認為，合同約定被告應于2014年12月31日前取得新建商品房房地產權證（大產證），但被告卻直到一審判決時仍未辦出大產證，被告違約事實存在，理應承擔違約責任。故判決：駁回上訴，維持原判。

六、李某與A房地產發展有限公司商品房預售合同糾紛案（開發商擅自改變小區規劃應當承擔賠償責任）

[裁判要旨]

實踐中，房地產開發企業擅自違反合同約定改變小區規劃布局，應當按照合同約定承擔相應的違約責任。但對于是否可要求房地產開發企業承擔繼續履行的違約責任，應當考慮該繼續履行之行為事實上是否可以履行并適合強制履行。在小區平面布局已被實際改變的情況下，依據《合同法》第110條，如果構成法律上或事實上不能履行、債務的標的不適于強制履行或履行費用過高等情形，則應判令房地產開發企業賠償損失或承擔約定違約金。

[基本案情]

某市“友力大廈”小區系由被告A房地產發展有限公司開發建造；2013年4月17日，被告取得“友力大廈”的預售許可證；2014年6月11日，被告取得“友力大廈”的新建住宅交付使用許可證。根據被告向購房人提供的銷售廣告冊（即售樓書）顯示，小區內共有1、2、3、4號樓和商務樓各一幢，其中3、4號樓東西向排列，其南面即為南北向排列的2號樓和1號樓；緊貼3、4號樓北側的系商務樓；小區住宅主出入口位于2號樓和3、4號樓之間，次出入口位于1號樓和2號樓之間，小區的垃圾房位于次出入口的北側。小區內1號樓的南面是“兒童樂園”，1號樓的東則是“伴月灣”，2號樓的東南面是“閑情步道”，2號樓與4號樓中間是“水榭綠洲”，3號樓與4號樓的北面是“白沙淺灘”。該售樓書上開發商注明“本資料所涉及內容最終以政府審批為準，發展商保留修改權利。”

2013年8月19日，原告與被告簽訂《商品房預售合同》一份，約定原告向被告購買案涉的房屋，預售價為人民幣133.5萬元；合同第9條約定，被告不得擅自變更已經與原告約定的小區平面布局（見附件四），確需變更的應當征得原告書面同意，被告如未征得原告同意變更小區平面布局，原告有權要求被告恢復，如不能恢復的，被告應當向原告支付總房價款0.5%的違約金；電梯廳墻面采用高級�；�磚和高級涂料；被告已經選聘B物業管理公司進行前期物業管理；合同附件四上粘貼有小區平面布置圖，其中的垃圾房位于次出入口的北側，出入口標示為“辦公車輛出口”，小區的住宅主出入口位于2號房和3、4號房屋之間，次出入口位于1號房和2號房之間。簽約后，原告按實際建筑面積付清了購房款132萬余元，被告也于2014年6月25日向原告交付了涉訟房屋，但小區的實際布局與平面圖和銷售廣告冊發生差異：原垃圾房的位置變成了現停車位，垃圾房建造在了3號樓對面、東南方向的圍墻拐角處；銷售廣告冊中的“兒童樂園”現在是變電房；“伴月灣”現在部分是自行車棚；“水榭綠洲”現在是綠地；“白沙淺灘”現在是停車點。另外，原告入住涉訟房屋后，發現鋁合金窗的限位出現故障，窗開啟后不能固定定位。2015年4月，被告與B物業管理公司協議解除了物業管理服務合同，同時聘請了C物業公司進行物業管理。2016年3月，遭被告解聘的一名員工向小區部分居民家中散發了不利于被告的材料后，原告等部分業主遂與被告交涉，未果后原告即訴至法院。

原告訴稱：1、被告繼續履行預售合同，實施“友力大廈”的景點規劃，若無法履行，則應根據預售合同第9條規定的按購房總金額的0.5%予以違約賠償；2、停止對“友力大廈”住房的侵害行為，恢復小區出入口，恢復原有自行車車庫規劃，解決小區住房自行車停放問題；3、要求對其他違約行為進行整改，包括：小區各單元門廳（電梯廳）的墻面裝飾（�；�磚）；小區綠化的回填土和建筑垃圾的清除；房屋的彩鋁窗質量問題和安全隱患；擅自違約更換物業單位；建筑質量問題導致多戶墻頭開裂；4、原告購房時開發商顯示的小區模型中商務樓高度遠遠低于3、4號住宅樓，實際并非如此，要求開發商予以恢復。

被告A房地產發展有限公司辯稱：原告以樓書作為依據提起訴訟缺乏法律依據，因為樓書上明確提示本資料所涉及內容最終以政府有關部門審批為準，發展商保留修改權利。被告已按照預售合同約定履行全部的義務。關于出入口的問題被告系按合同履行的，不存在侵權問題；樓內�；�磚的問題被告并未違約；鋁合金窗有質量問題被告可以修復；至于原告其他的訴請沒有事實依據。

另查明，原告所屬小區尚未成立業主大會和業主委員會。

[裁判]

法院審理認為，銷售廣告冊對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明對銷售房屋價格具有重大影響，應當視為要約，雖然未載入商品房買賣合同，但應視為合同的組成部分，被告應當按此履行。事實上，被告交付的小區實際布局明顯與銷售廣告冊上的約定不符，應當按合同約定承擔相應的違約責任。但由于“友力大廈”小區的大部分業主已經入住，現讓被告履行該約定將引發新的矛盾和沖突，故依據原被告在合同中的約定，被告應當向原告支付按總房價款0.5%計算的違約金。

此外，法院認為，由于雙方在合同附件四上粘貼的小區平面布置圖明確出入口標示為“辦公車輛出口”，原告的訴請缺乏事實依據；另根據小區現有的平面布局，解決原告停放自行車不存在障礙；關于小區各單元門廳（電梯廳）的墻面裝飾問題，雖合同約定了電梯廳墻面采用高級�；�磚和高級涂料，但并未約定兩種材料的比例，故不能確定裝飾現狀違反了合同；原告沒有提供證據證明小區綠化下有建筑垃圾，且該訴請因涉及小區公共利益，不屬于原告可以依照預售合同主張的范圍；至于被告更換物業管理單位一節，如果原告對現物業公司的服務不滿意，可在小區成立業主大會和業主委員會之后，通過合法途徑解決；而關于小區內的商務樓高度，預售合同并無這方面的約定。綜上，原告的其余訴請應予駁回。

七、原告田某與被告某銀公司、第三人某市場開發公司商品房買賣合同糾紛案（售后包租合同效力的認定）

[裁判要旨]

建設部《商品房銷售管理辦法》第11條規定房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。該規定屬于管理性規定，且非法律和行政法規，因此不影響售后包租行為的效力。

[基本案情]

原告田某與被告某銀公司于2012年9月14日簽訂《商品房買賣合同》，原告購買被告開發的購物公園空中街市2056/3053號房屋，共83.31㎡，同日，原告與第三人某市場開發公司簽訂了一份購物公園商鋪《委托經營協議》，約定原告在購買購物花園空中街市商鋪2056/3053號門面，同意委托開發商將鋪面直接交付給第三人某市場開發公司無償經營及管理，第三人某市場開發公司負責招商和培育市場，期限為2012年10月1日至2015年9月30日。被告某銀公司根據《委托經營協議》將鋪面交由第三人某市場開發公司管理經營。因原告購買的2056/3053號鋪面于2015年9月30日返租到期，雙方辦理了交付手續。

法院另查明：某市場開發公司系某銀公司的子公司，某銀公司在與原告簽訂《商品房買賣合同》后，要求原告與某市場開發公司簽訂《委托經營協議》并委托其將商鋪直接交付某市場開發公司無償經營及管理三年的行為，實際上是一種售后包租的行為。

[裁決]

原、被告簽訂商品房買賣合同采用售后包租的形式，違反了《商品房銷售管理辦法》的相關規定，《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規章，房產商違反該規定，有關部門可以給予行政處罰，但并不構成合同無效的法定理由。

根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規定：“合同法實施以后，法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定法律和國務院制訂行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”因此原告以此為由主張商品房買賣合同無效，該院不予支持。

關于原告和第三人的合同效力的問題。《委托經營協議》實為原告與第三人某市場開發公司之間的租賃合同。《中華人民共和國房地產管理法》第五十三條對出租人定義為出租房屋(現房)的所有人，目的在于防止損害承租人的權利。作為包租協議出租方的業主，雖然在協議簽訂時沒有拿到產權證，但售后包租是業主將在開發商處所買的房屋(期房)反過來租給售房人的子公司，子公司作為承租人不可能因業主沒有產權證而拿不到房屋。可見，售后包租協議的出租方開始即使未取得房產證也不影響承租人權利的實現甚至對其不會有任何損害。因此，原告簽訂協議時未取得房產證并不影響其與開發商子公司包租協議的有效成立和實現。《中華人民共和國房地產管理法》并沒有規定房屋非所有權人不得作為出租方。該法第五十三條既非禁止性，亦非效力性強制性規定，而且，《中華人民共和國合同法》并未規定租賃合同的出租人必須為房屋所有權人。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第十四條的規定，原告請求確認其與某市場開發公司簽訂的協議無效，不予支持。

八、原告某市XX房地產開發有限公司與被告白某商品房預售合同糾紛（按揭貸款延遲償還是否可以解除合同的認定）

[裁判要旨]

在被告交付首付房款并辦理按揭貸款、原告按約交房后，被告有義務在約定的時間內辦理產權過戶登記，以便及時辦理房產抵押手續以解除原告的擔保，被告未能履行該義務，并致使原告承擔相應擔保責任的，原告有權依約解除合同。

 [基本案情]

2013年8月12日，原被告簽訂商品房買賣合同，合同約定被告購買原告開發的位于某宮8幢1602室房屋；合同附件4第8條約定，被告應當在交房后180天內辦理產權證，逾期辦理的，原告有權單方面解除商品房買賣合同。合同簽訂后，被告給付了首付款758632元，余款被告向工商銀行XX支行按揭貸款，原告作為階段性擔保人對被告的貸款承擔連帶責任。由于被告未能按期歸還貸款，在工商銀行的要求下，原告先行墊付了被告逾期貸款本息148873.36元。2013年10月10日，原被告雙方依約辦理了交房手續，但原告多次要求被告辦理產權證，被告至今未能辦理。原告認為，由于被告未能按期歸還貸款導致被告承擔擔保責任，同時被告嚴重違反了合同附件4的約定，已經構成根本違約，故請求法院判決解除雙方的商品房買賣合同。

[裁判]

法院認為，原被告之間的商品房買賣合同及其附件是雙方的真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，故為合法有效，原被告雙方均應按合同的約定全面履行各自的義務。在被告交付首付房款并辦理按揭貸款、原告按約交房后，被告則有義務在約定的時間內辦理產權過戶登記，以便及時辦理房產抵押手續以解除原告的擔保，但被告未能履行該義務，并致使原告承擔相應的擔保責任，因此，原告依約要求解除合同及要求被告返還墊付貸款本息的訴訟請求符合法律的規定，本院應予支持，但原告亦應將被告已付的房款返還給被告。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決：一、解除原告某市XX房地產開發有限公司與被告白某于2013年8月12日簽訂的《商品房買賣合同》。二、被告白某于本判決生效后10日內返還原告墊付的銀行貸款本息148873.36元。

九、某公司與李某商品房買賣合同糾紛案（合同解除權行使的問題）

[裁判要旨]

任何一方在合同解除條件成就，均有權解除商品房買賣合同，但在接受買受人的繼續履行合同之后，應視為對合同解除權的放棄，不得再要求解除商品房買賣合同。

[基本案情]

某公司與李某于2013年2月26日簽訂商品房買賣合同一份。合同約定，李某購買某公司開發建設的住房一套，該房屋建筑面積為245.41平方米，單價為2799.03元/平方米，總價款為686910元；李某應當于簽訂合同當日交付某公司房款146910元，余款54萬元應自合同簽訂之日起20天內付清。合同第七條約定，逾期付款在90日之內，自本合同規定的應付款期限之次日起至實際全額交付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續履行；逾期付款超過90日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的百分之三向出賣人支付金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之次日起至實際全額交付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一點五的違約金。合同第八條約定，出賣人應當在2013年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將符合交付條件的房屋交付買受人。該合同附件即補充協議（二）約定，出賣人代收暖氣初裝費88元/平方米，買受人在簽訂合同時一次性交清；出賣人代收煤氣初裝費2200元/戶，買受人在簽訂合同時一次性交清；辦理銀行按揭付款的買受人若不能按期辦理按揭付款，則應在合同約定的付款期限內以現金方式交付房款；買受人在合同約定的交房時間前未付清房款的，出賣人有權拒絕交付房屋，且出賣人不承擔因此而產生的延期交房的違約責任。

商品房買賣合同簽訂當日，李某按約定向某公司交付了房款146910元，并交付了暖氣初裝費21596元、煤氣初裝費2200元、車庫使用費6萬元。李某于2013年4月1日交納契稅20607元，于2013年4月20日通過銀行貸款方式向某公司交付房款48萬元。至此，李某尚欠某公司房款6萬元。某公司于2013年11月5日給李某開具了上述48萬元房款的收據，后于2013年11月12日向法院起訴，以李某的行為已構成違約，根據合同約定，李某逾期90日后未付清房款，某公司有權解除合同，故要求解除商品房買賣合同。李某辯稱：按照合同約定，對于余下的54萬元房款，李某應當于2013年3月18日前付清，可在2013年4月20日李某向某公司交付48萬元房款時，某公司也予以接收，并于2013年11月5日向李某開具了收據。這充分表明雙方對房款的交付時間作了變更，且某公司在2013年1月5日向李某開具收據的行為，也應當視為某公司對合同解除權的放棄。至于李某欠某公司6萬元房款的原因是，在李某首付20%房款之后，雙方均認為在20天內可以辦理總房款80%的銀行貸款，而實際上直到2013年4月20日僅辦理了總房款70%的銀行貸款，因此李某尚欠某公司6萬元。正是由于目前房價上漲較快，某公司欲以李某拖欠房款為由與李某解除合同，將房屋另行出售以獲取更多利益。綜上，某公司要求解除商品房買賣合同沒有法律依據，請求法院依法駁回某公司的訴訟請求。

[裁判]

法院認為，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，因被告未按合同約定的期間和數額履行付款的義務、故合同約定的行使解除權的條件已經成就，此時，原告即享有合同解除權。但是，原告并未行使解除權，而是接受了被告繼續支付價款的行為，原告在行使約定解除權條件具備后向被告出具收據的行為，應當認定為原告放棄了合同約定的解除權，并愿意繼續履行合同。因此，法院判決駁回了某公司的訴訟請求。

第三部分 法律法規指引（節選）

一、合同法

第九條  當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。

當事人依法可以委托代理人訂立合同。

第十條  當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。

第十一條  書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。

第十二條  合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二） 標的；

（三） 數量；

（四） 質量；

（五） 價款或者報酬；

（六） 履行期限、地點和方式；

（七） 違約責任；

（八） 解決爭議的方法。

當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

第六十一條  合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第六十二條  當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：

（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行。

（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。

（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。

（五）履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。

（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。

第九十四條  有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第九十五條  法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。

法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。

第九十六條  當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

第九十七條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

第一百二十五條  當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。

合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。

二、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》

若干問題的解釋（二）

第一條     當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

對合同欠缺的前款規定以外的其他內容，當事人達不成協議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規定予以確定。

第二條  當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規定的除外。

第四條  采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實際簽字或者蓋章地點不符的，人民法院應當認定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當事人簽字或者蓋章不在同一地點的，人民法院應當認定最后簽字或者蓋章的地點為合同簽訂地。

第七條  下列情形，不違反法律、行政法規強制性規定的，人民法院可以認定為合同法所稱“交易習慣”：

（一）在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；

（二）當事人雙方經常使用的習慣做法。

對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。

第九條  提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。

第十條  提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。

第二十四條  當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

第二十六條  合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

第二十九條  當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

三、最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件

適用法律問題的解釋

第二條  當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條  當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第二十三條  標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條  買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

第二十五條  出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）的規定，予以支持。

第二十六條  買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

第二十七條  買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第三十條  買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十六條  買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

四、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件

適用法律若干問題的解釋

第三條      商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第五條  商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第十二條  因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條  因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十五條  根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十八條  由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

五、商品房銷售管理辦法

第三條  商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第六條  商品房預售實行預售許可制度。

商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第十條  房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條  房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十五條  房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條  商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名、住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

第二十二條  不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十四條  房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變更，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視為接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第三十條  房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十六條  未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。