關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地建筑容積率管理的通知

泰政發(fā)〔2009〕86號(hào)

市各有關(guān)部門：

    為切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地建筑容積率管理，根據(jù)國(guó)家和省、市有關(guān)部門關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用地出讓及容積率管理的規(guī)定，現(xiàn)就我市經(jīng)營(yíng)性用地建筑容積率管理的有關(guān)要求通知如下：

一、嚴(yán)格控制容積率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)

    實(shí)施規(guī)劃管理時(shí)，建筑工程的建筑面積計(jì)算按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353－2005）的規(guī)定執(zhí)行。遇有特殊情況，按照下列規(guī)定執(zhí)行。

    （一）關(guān)于建筑物層高

    1、住宅建筑層高大于3.8米且小于等于4.5米時(shí)，其建筑面積均按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算，并計(jì)入容積率；層高4.5米以上的，其建筑面積均按該層水平投影面積的2.0倍計(jì)算，并計(jì)入容積率。躍層式住宅、低層住宅等起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時(shí)以及住宅坡屋頂不計(jì)入超高范圍。

    2、辦公建筑層高大于4.5米且小于等于5.4米時(shí)，其建筑面積均按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算，并計(jì)入容積率；層高5.4米以上的，其建筑面積均按該層水平投影面積的2.0倍計(jì)算，并計(jì)入容積率。

    3、商業(yè)建筑層高大于5.1米且小于等于6.0米時(shí)，其建筑面積均按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算，并計(jì)入容積率；層高6.0米以上的，其建筑面積均按該層水平投影面積的2.0倍計(jì)算，并計(jì)入容積率。

    （二）關(guān)于地下空間利用

    地下空間的頂板面高出室外地面1.2米以上（含1.2米），視為地上建筑，其建筑面積按該層水平投影面積計(jì)算，并計(jì)入容積率；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.2米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.3米作為室外地坪，然后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。

    （三）關(guān)于建筑物陽(yáng)臺(tái)、入戶花園及飄窗

    1、建筑物陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不大于1.8米，不論陽(yáng)臺(tái)是否封閉，其建筑面積按該陽(yáng)臺(tái)水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率；陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過(guò)1.8米的，按超出部分水平投影計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。

    2、住宅入戶花園無(wú)敞開(kāi)面的，視為房間，按水平投影計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率；有敞開(kāi)面的入戶花園，進(jìn)深不大于2.4米且面寬不大于2.4米的，按水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率；凡進(jìn)深大于2.4米或面寬大于2.4米的入戶花園，按超出部分水平投影面積計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。入戶花園敞開(kāi)面的最小面寬不得小于住宅入戶花園面寬的1/2。

    3、建筑物設(shè)有飄窗的，飄窗突出外墻部分的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺(tái)高度不小于0.4米、寬度不大于該開(kāi)間的2/3時(shí)，不計(jì)算建筑面積，不計(jì)入容積率。凡不同時(shí)滿足以上規(guī)定的飄窗，按該飄窗全部水平投影面積計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。

    （四）關(guān)于建筑物架空層、住宅底層封閉車庫(kù)

    1、建筑物首層架空層用于公眾活動(dòng)、環(huán)境綠化、任何人均可隨意出入的開(kāi)敞空間，并且建筑首層架空層凈高不低于3.0米，按該層水平投影面積1/2計(jì)算建筑面積，但不計(jì)入容積率。其他架空層，按該層水平投影面積1/2計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。

    2、住宅底層封閉車庫(kù)、雜物間層高應(yīng)低于2.2米，其建筑面積按該層水平投影1/2面積計(jì)算，不計(jì)入容積率。

    （五）關(guān)于建筑物坡屋頂內(nèi)空間利用

    利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)凈高超過(guò)2.1米的部分，按該部分水平投影面積計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率；凈高在1.2米至2.1米的部分，按該部分水平投影面積1/2計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。

二、 嚴(yán)格規(guī)范容積率指標(biāo)調(diào)整的條件、程序

    以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的地塊容積率指標(biāo)，不得突破控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率。土地一經(jīng)出讓，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率。但具有下列情形之一的，在不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率指標(biāo)可以按規(guī)定程序調(diào)整：

    1、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、專業(yè)/專項(xiàng)規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；

    2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

    3、國(guó)家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

    4、土地競(jìng)價(jià)出讓后發(fā)生其他特殊情況的；

    5、其他確需調(diào)整的情形。

    調(diào)整增加規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率，必須嚴(yán)格遵循以下程序：

    1、當(dāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件發(fā)生變化時(shí)，規(guī)劃主管部門應(yīng)告知建設(shè)單位，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，并說(shuō)明調(diào)整理由；

    2、組織專家和市國(guó)土、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進(jìn)行論證；

    3、將調(diào)整方案進(jìn)行公示，采用多種形式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見(jiàn)，必要時(shí)應(yīng)組織聽(tīng)證；

    4、經(jīng)組織專家和部門論證、社會(huì)公示（聽(tīng)證），認(rèn)為確需調(diào)整容積率的，由市規(guī)劃部門提出調(diào)整建議并附論證、公示（聽(tīng)證）結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市政府批準(zhǔn)。經(jīng)市政府批準(zhǔn)調(diào)整提高容積率后，建設(shè)單位必須與市國(guó)土部門簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，或重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，同時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

    規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的容積率調(diào)整提高突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。

三、嚴(yán)格建筑工程竣工容積率指標(biāo)驗(yàn)收

    （一）在建筑工程竣工驗(yàn)收時(shí)，因《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986－2000）與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353－2005）在陽(yáng)臺(tái)、閣樓、半地下室等方面計(jì)算建筑面積的規(guī)則不一致，導(dǎo)致規(guī)劃核實(shí)時(shí)實(shí)測(cè)建筑面積與規(guī)劃許可建筑面積的誤差，其誤差部分不納入地塊容積率指標(biāo)計(jì)算，超過(guò)地塊容積率的建筑面積可在按競(jìng)價(jià)出讓時(shí)的樓面地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金后，予以認(rèn)可。

    因正常施工產(chǎn)生的建筑面積誤差為合理誤差，合理誤差范圍為：

    1、總建筑面積在5000平方米（含5000平方米）以內(nèi)，合理誤差率上限為3%；

    2、總建筑面積在5000—10000平方米（含10000平方米）之間，合理誤差率上限為2%；

    3、總建筑面積10000平方米以上，合理誤差率上限為1%。

    （二）容積率超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的面積或土地競(jìng)價(jià)出讓確定的指標(biāo)要求的處理辦法：

    1、對(duì)容積率超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的面積但不超過(guò)土地競(jìng)價(jià)出讓時(shí)確定的指標(biāo)的，不補(bǔ)交土地出讓金，合理誤差范圍內(nèi)的建筑面積不予處罰，超出合理誤差范圍的建筑面積按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

    2、對(duì)容積率超過(guò)競(jìng)價(jià)出讓時(shí)確定的指標(biāo)的，其合理誤差部分不予處罰，合理誤差范圍之內(nèi)的超出面積按競(jìng)價(jià)出讓時(shí)的樓面地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。

    超出合理誤差范圍的建筑面積，按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定處罰，可以辦理規(guī)劃許可手續(xù)的建筑面積按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交土地出讓金。

    （三）地塊容積率超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的面積或土地競(jìng)價(jià)出讓確定的指標(biāo)要求的處理程序：

    市規(guī)劃局依據(jù)土地競(jìng)價(jià)出讓時(shí)確定的容積率指標(biāo)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的內(nèi)容對(duì)地塊的容積率指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行核實(shí)，超出的面積按不同情況分別函告市國(guó)土局（同時(shí)抄送市財(cái)政局）、市城管局等，由相關(guān)職能部門作出處理。按規(guī)范可以辦理規(guī)劃許可手續(xù)的，建設(shè)單位憑補(bǔ)交土地出讓金的證明、行政處罰決定書(shū)等材料到市規(guī)劃局辦理規(guī)劃許可手續(xù)。

    四、本通知自下發(fā)之日起施行。發(fā)布前已審批的項(xiàng)目，容積率管理有明確規(guī)定要求的，工程項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)按原規(guī)定執(zhí)行。

    《市政府關(guān)于同意建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)中建筑面積合理誤差范圍的批復(fù)》（泰政復(fù)〔2008〕65號(hào)文）同時(shí)廢止。

二○○九年十月十四日