農(nóng)村宅基地買賣不得

    1981年，北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)某村村民孟某之母，經(jīng)大隊批準(zhǔn)在村中建北房三間。孟母死后，孟父于1985年將房屋以6500元賣與崔某。后來，崔某出資對原來的房屋進(jìn)行了翻建及裝修。現(xiàn)共有三間南房、三間北房和一間西房，并住在該房內(nèi)。

    2005年1月25日，孟父死亡。孟某訴至法院，請求法院確認(rèn)，孟父與崔某簽訂的房屋買賣合同無效，要求崔某返還宅基地和房屋。

    一中院審理后認(rèn)為，雙方進(jìn)行房屋買賣的時間為1985年，而《中華人民共和國土地管理法》于1986年頒布。但在《中華人民共和國土地管理法》頒布之前，1982年《中華人民共和國憲法》已規(guī)定了農(nóng)村宅基地屬于集體所有的性質(zhì)。1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)〈第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要〉的通知》也規(guī)定，社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。同年，國務(wù)院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定，社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定及政策，均嚴(yán)格禁止農(nóng)村宅基地的違法轉(zhuǎn)讓。因此，孟父將農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民崔某的合同無效。崔某應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后交還孟某。同時，孟某也應(yīng)當(dāng)將購房款退還崔某。

    不過，法院也認(rèn)為，由于房屋買賣行為發(fā)生在1985年，20年間，社會經(jīng)濟條件及房屋價格均發(fā)生較大變化，且崔某已經(jīng)將房屋翻修重建。如果只退還崔某購房款或房屋現(xiàn)值價款而不考慮該房屋現(xiàn)在的區(qū)位補償價值，崔某憑此款已不能購買到適合的住房。且如遇拆遷，孟某則可獲得巨額補償款，這對崔某顯失公平。故法院依據(jù)評估公司出具的咨詢報告，綜合考慮房屋的現(xiàn)值及區(qū)位補償價值，對崔某予以補償。（記者 曾亮亮）