家庭理財(cái)案例:買房?租房?小家庭理財(cái)細(xì)考量

 　這是新婚一年的一個(gè)小家庭。張先生30歲，是醫(yī)院的醫(yī)生，張?zhí)��?8歲是同單位的護(hù)士。夫妻兩人收入穩(wěn)定，分別是5500元和3500元。每月家庭支出也比較穩(wěn)定，大約在4000元左右。由于小家庭建立不久，所以只有3萬元的活期儲(chǔ)蓄。夫妻兩人現(xiàn)在居住在張先生父母早期準(zhǔn)備的公房里，市價(jià)40萬元。夫妻倆想換一套附近的商品房，考慮在100萬元左右。但張先生預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，考慮是否先租房，等房?jī)r(jià)下跌后再買房。張先生夫婦沒有投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn)，也沒有購(gòu)買過保險(xiǎn)。于是想咨詢有經(jīng)驗(yàn)的理財(cái)師，幫助他們的小家庭做一個(gè)長(zhǎng)期的合理規(guī)劃。

    家庭生活目標(biāo)：

    改善居住條件，希望在同區(qū)域內(nèi)購(gòu)置一套房產(chǎn)，價(jià)值在100萬左右。打算兩年后要個(gè)小孩，從現(xiàn)在起準(zhǔn)備一筆嬰幼兒的撫養(yǎng)費(fèi)用。

    理財(cái)建議：

    張先生家庭年收入10.8萬元，年支出4.8萬元，每年可結(jié)余6萬元。由于支出比例合理，張先生家庭有較高的儲(chǔ)蓄率，為55.6%。但家庭資產(chǎn)有限，且缺少合理的投資渠道。根據(jù)張先生的家庭特點(diǎn)，理財(cái)師給出了以下的建議：

    房產(chǎn)規(guī)劃：首先，張先生應(yīng)給全家留出必要的家庭準(zhǔn)備金，一般是月支出的3-6倍，建議保留1.5萬元的活期存款，其余的另做他用。其次，從國(guó)家的政策調(diào)控來看，張先生的對(duì)于房?jī)r(jià)的顧慮是有一定道理的。如果現(xiàn)在張先生立即賣出舊房，購(gòu)置新房，考慮到10萬左右的裝修費(fèi)用，則新房首付30萬，其余70萬可以使用公積金和商業(yè)組合貸款，其中公積金采取足額貸款，以20年為例，則每月需還款4000余元，對(duì)于張先生這樣的新婚家庭而言是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。而且，還影響到日后的子女規(guī)劃。因此，建議張先生先賣出舊房，采用租房的形式，等房?jī)r(jià)有所下跌后再購(gòu)置新居。以兩年為例，假設(shè)兩年后房?jī)r(jià)下跌10%，而在兩年期間的房租為每月2000元。建議張先生賣房所得款項(xiàng)40萬中的33萬用于購(gòu)買收益相對(duì)穩(wěn)定的債券型基金，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)年收益率為10%。這樣，兩年后可用于支付購(gòu)置新房的首付款，大約是40萬元。由于房?jī)r(jià)下跌為90萬元左右，因此張先生只需選擇50萬元的公積金和商業(yè)組合貸款，其中公積金采取足額貸款，同樣以20年為例，每月只需還款3000元左右。

    子女規(guī)劃：兩年后新生命的誕生以及日后的撫養(yǎng)對(duì)張先生夫婦來說也將是一筆不小的開支。假設(shè)每年的通貨膨脹率為3%，當(dāng)前初生子女的撫養(yǎng)費(fèi)用為每年3萬元。因此兩年后的初生子女撫養(yǎng)費(fèi)用預(yù)計(jì)為每年3.2萬元左右。建議將賣房的剩余款項(xiàng)7萬元投資于收益相對(duì)較高的股票型或指數(shù)型基金，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)年收益率為20%左右，那么兩年后可有10萬元左右用于初生子女的撫養(yǎng)。基本可以滿足初生子女早期三年的高額撫養(yǎng)費(fèi)用。

    保險(xiǎn)規(guī)劃：雖然這在張先生的家庭目標(biāo)中沒有提及，但考慮到日后所要承擔(dān)的房屋貸款以及子女的撫養(yǎng)費(fèi)用。建議夫妻兩人可以各自購(gòu)買20年的保額為40萬的定期壽險(xiǎn)。一來可以在兩年的租房期間解除后顧之憂，二來可以將未來的還貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。根據(jù)現(xiàn)在保險(xiǎn)市場(chǎng)的情況，夫妻兩人每年需繳3000元左右的保費(fèi)。建議先將先前儲(chǔ)蓄中的剩余的1.5萬購(gòu)買債券型基金，并每年從中支取保險(xiǎn)費(fèi)用，假設(shè)基金收益率為10%，則可以滿足6年左右的保費(fèi)支出。等子女撫養(yǎng)費(fèi)下降后，再由日常儲(chǔ)蓄中支出。

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    銀行爭(zhēng)奪個(gè)人房貸市場(chǎng)需正視房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)

    如雨后春筍般豎起來的高樓大廈到底賣到了誰的手里呢？一位剛剛在銀行辦完按揭的朱先生感慨道：“現(xiàn)在的情況是，手里沒錢的，可以拿銀行的貸款買房；手里有錢的，也拿銀行的貸款來買房。結(jié)果是，房地產(chǎn)商用銀行的錢建成了房子，轉(zhuǎn)了一圈又回頭賣給了銀行，玩了一個(gè)‘空手道’。”

    一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)擺在我們面前：近年來，在支持消費(fèi)信貸的政策鼓勵(lì)下，各家銀行從過去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向支持供給與消費(fèi)并重，紛紛將個(gè)人住房貸款作為支持的重點(diǎn)，在大大提升消費(fèi)者購(gòu)買力的同時(shí)，更刺激著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛擴(kuò)張。

    為了搶占市場(chǎng)，爭(zhēng)取房貸客戶，各家銀行紛紛出招。今年以來，繼光大銀行率先推出固定利率房貸之后，建行、招行緊隨其后也推出自己的房貸新產(chǎn)品。隨后，深發(fā)展又推出了“雙周供”，同時(shí)，農(nóng)行的“接力貸”又開始登場(chǎng)。

    “如果房?jī)r(jià)下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值就會(huì)降低，從而沖抵銀行的自有資本。而銀行自有資本的下降則會(huì)使銀行減少對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，從而進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)更大幅度的下降，這是銀行不愿看到的。”一位銀行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)官這樣解釋。 （賀之浩 ）