貼心提示：買二手房前 留意上家戶口是否遷走

    買了一套二手房，入住時才發現上家的戶口竟然沒有遷走，將來這套房如果要拆遷的話，那么拆遷補償款就可能不得不分一杯羹出來了。筆者從房產中介公司和相關法律人士中獲悉，如果要避免此類情況發生，那么最好在簽二手房買賣合同時，就打上一個“補丁”，即在附加條款中注明上家必須遷出戶口，最好雙方約定一個遷出的時間，以及違約責任等。

    疑惑：自己的房為什么有別人的戶口

    金先生最近在浦東買了一套二手公房，在交易過程中他卻發現，該房屋上家的上家(于2003年交易)兩夫妻的戶口居然還留在這套房子里。

    上家給金先生看了2003年買房的合同，有一條款規定：上家的上家必須于2003年12月將兩個戶口遷出，否則，每月將要承擔1000元違約金。上家說，因為有這份合同，他以為他的上家早就將戶口遷走了。但事實上，兩人到派出所一查，兩夫妻的戶口還在。當金先生與房東找到了那對夫妻現在的居住地，沒想到他們以種種理由拒絕將戶口遷走。金先生擔心如果將來該房屋拆遷，所獲得的拆遷費將不得不分一杯羹給那對夫妻，為此，他決定通過法律程序來解決這個問題。

    對策：買二手房時要給合同打“補丁”

    筆者在咨詢了多位打過房產官司的律師后了解到，雖然無法強行要求上家遷走戶口，但購房者也不是無計可施。合富置業法務經理吳婭表示，在簽訂二手房買賣合同時，可以在“附加條款”中注明戶口問題。

    買賣雙方可以約定一個上家遷走戶口的時間，最好寫清楚“違約責任”，即如果到了規定的時間還沒遷走戶口，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來發生戶籍糾紛，那么按照合同中的違約責任打官司，法院會判決違約方賠償違約金。

    對于賣方來說，在賣房前，有義務到公安機關檢查一下房屋的戶口情況，并如實地告訴買家。而對于房產中介公司，最好也能在簽合同時提醒買方搞清該房的戶籍情況，并在合同上打個“補丁”，注明戶口遷出日期和違約責任。

    購房者如發現剛買的二手房內還有別人的戶口，可參考以下解決辦法：

    律師：如何保護購房人的權益？

    中原地產法務顧問姚志遠律師稱，如果將來有拆遷問題，而且是按照戶籍人數來補償的話，那么不管你愿不愿意，補償款都不得不在該房屋內的所有戶籍人員之間平分。這也是很多二手房，尤其是市中心區域二手房戶口問題的關鍵所在。

    據了解，戶口和房屋產權現在是分開管理。戶口歸公安機關管轄，產權糾紛才可以通過法院來處理。姚志遠說，如果遇到原戶主不愿遷走戶口，社區民警和居委會干部可以上門做思想工作，但是派出所沒有權力強制要求原戶主將戶口遷走。

    法院：戶口遷移不屬于民事案件受理范圍

    筆者查閱了上海市高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中第十條規定，“二手房買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的……經研究，我們認為，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。”也就是說，如果單純以“遷移戶口”起訴的話，法院是不會受理的。