百萬(wàn)房產(chǎn)組合貸變?nèi)�額公積金貸 每月少還兩百多

    在公積金貸款上限未調(diào)高以前，大多數(shù)90平米以上房產(chǎn)由于總價(jià)太高超出公積金貸款上限只能做商貸，而當(dāng)前商業(yè)貸款購(gòu)買90平米以上住房的政策又相對(duì)較為嚴(yán)苛：首付需至少達(dá)到3成，并且實(shí)行最低0.85倍的優(yōu)惠利率，持有成本和利息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公積金貸款；而購(gòu)買第二套房則成本更高，首付比例40%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

    因此，此次公積金貸款最高額度上調(diào)后，將令不少90平米以上房產(chǎn)購(gòu)買者獲得全額公積金資格，這直接促使90平米以上二手房公積金貸款成交量上漲。

    此外，在北京住房公積金管理中心宣布公積金貸款額度從60萬(wàn)元調(diào)到80萬(wàn)元之前，10月22日，央行、財(cái)政部等部門還對(duì)五年期以上公積金貸款利率由4.86%調(diào)整為4.59%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)政策利好作用之下，普通購(gòu)房者究竟能省多少錢呢？以下就以一套總價(jià)100萬(wàn)、貸款八成、貸款期限20年等額本息還款為例來(lái)說(shuō)明。

　　■ 案例解答

    【關(guān)鍵詞】公積金轉(zhuǎn)商貸

    劉先生：我于今年9月買了一套房，現(xiàn)已辦完貸款手續(xù)，采用的是商貸方式。公積金政策變化后，我的情況可以貸到80萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)我能否將商貸改為公積金貸款？

    解答：公積金貸款與商業(yè)貸款的資金主體、對(duì)象、利率、審核、擔(dān)保等方面存在很大差異，因此貸款一旦發(fā)放，債權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)存在諸多問(wèn)題。一般來(lái)講，商貸無(wú)法改為公積金貸款。

    從貸款擔(dān)保方式上講，借款人辦理商業(yè)貸款時(shí)采用的擔(dān)保方式為抵押加開(kāi)發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，而公積金貸款的擔(dān)保方式一般是采用北京市住房貸款擔(dān)保中心連帶責(zé)任保證擔(dān)保，兩種貸款擔(dān)保方式的不同使商業(yè)貸款與公積金貸款無(wú)法銜接。而從貸款抵押物角度來(lái)說(shuō)，公積金貸款對(duì)抵押物的價(jià)值、合法性等方面要進(jìn)行評(píng)估，商業(yè)貸款的抵押物情況不一定能夠符合公積金貸款的抵押物評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于已設(shè)定抵押登記的貸款，抵押權(quán)人的變更還要看房地產(chǎn)主管部門能否進(jìn)行操作。

    崔女士：有關(guān)材料表明：申請(qǐng)公積金貸款需以家庭為單位，我還沒(méi)結(jié)婚，能否和我母親一起申請(qǐng)公積金貸款？

    解答：申請(qǐng)住房公積金貸款可以家庭為單位，但必須是夫婦雙方為單位申請(qǐng)同一筆貸款，而不能是母女或兄弟共同申請(qǐng)；如果是沒(méi)有結(jié)婚的單身人群，個(gè)人可以單獨(dú)申請(qǐng)住房公積金。

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    公積金貸VS組合貸 月還款額減少260.08元

    在額度上限提高前，購(gòu)買100萬(wàn)房產(chǎn)需要進(jìn)行組合貸款，其中60萬(wàn)的公積金貸款執(zhí)行4.86%利率，20萬(wàn)商貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%的0.85倍優(yōu)惠利率，即5.20%利率。按此計(jì)算，100萬(wàn)房產(chǎn)的月還款額為5360.22元，利息支出為486453.27元。

    公積金貸款額度上調(diào)之后，購(gòu)買100萬(wàn)房產(chǎn)可以選擇80萬(wàn)元公積金貸款，由于10月22日的新政將五年期以上公積金貸款利率由4.86%調(diào)整為4.59%，那么100萬(wàn)房產(chǎn)月還款額為5100.14元，利息支出為424034.60元。兩相對(duì)比可以看出，100萬(wàn)房產(chǎn)的月還款額減少了260.08元，利息支出減少了62418.67元。

    公積金貸VS商貸 利息成本省近30萬(wàn)元

    由于組合貸手續(xù)相對(duì)繁瑣，不少需要貸款60萬(wàn)以上的人多選擇商貸。自從公積金貸款額度上調(diào)之后，貸款80萬(wàn)元可全額選擇公積金貸款。選擇公積金貸款能比商貸省多少錢呢？經(jīng)過(guò)測(cè)算顯示，降息后的公積金貸款月還款額比商貸月還款最高節(jié)省1198.65元，利息成本節(jié)省287677.33元（成本對(duì)比詳見(jiàn)附表2）。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，在商貸梯級(jí)利率的對(duì)比之下，降息后的公積金貸款優(yōu)勢(shì)更加明顯，尤其對(duì)于購(gòu)買第二套房的人而言，第一套商貸第二套公積金貸款仍可享受低息，比再次商貸可節(jié)省利息成本近一倍左右。（李宛霖 楊娟娟 許英劍）