明年住房政策將“慢工出細活” 整體樓市將下行

2017-12-29 來源：經濟參考報瀏覽次數: 大中小

　　最近三年，中央經濟工作會議都將房地產市場發展作為下一年的重點工作之一。2015年提出要“化解房地產庫存”，2016年提出“促進房地產市場平穩健康發展”，2017年明確“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。
　　工作任務的調整，實際上映射了市場態勢的轉變。在經歷了一輪去庫存和轉杠桿之后，房子已經由開發商轉移到居民戶手中，各地也根據“房子是用來住的，不是用來炒的”定位出臺了一系列調控政策。隨著房地產庫存降至近三年來新低，市場調控初步收到效果，工作重心自然要向加強供給和完善長效機制偏移。
　　今年的中央經濟工作會議在這兩方面都做了安排。一方面，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。另一方面，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
　　對于租賃市場，這幾年中央經濟工作會議雖然都有涉及，但直到今年才獲得了更多的政策支持。先是九部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，而后國土部、住建部發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。據悉，未來北上廣租賃用地計劃供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。隨著更多支持政策出臺，租賃市場的供應主體和保障渠道將更為多元。
　　本次會議還直面租賃市場的痛點，首次提到長期租賃。我國的租賃市場之所以遲遲難以發展，根本原因在于租房只能在一定程度上獲得房屋的部分居住屬性，卻很難獲得相應的社會公共服務、穩定居住權利以及財富增值效應，因此短租成為租賃市場主流。今年以來，中央及地方多次提出“租購同權”，本次會議也強調保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，預計這一問題有望加快解決。
　　至于房地產調控，此前住建部、國土部和人民銀行在武漢召開的部分省市房地產工作座談會上，已經傳遞出“堅持調控目標不動搖、保持調控政策連續性穩定性”的信息，此次又在中央層面得到確認，意味著2018年房地產調控政策仍將保持偏緊態勢。同時在分清中央和地方事權的基礎上實行差別化調控，繼續為長效機制的完善爭取時間。從會議未提及房地產稅來看，這一稅種的推出可能還需要時間。
　　值得關注的是，會議在部署三大攻堅戰時，特別強調防范化解重大風險的重點是防控金融風險，提出“要服務于供給側結構性改革這條主線，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環”。金融和房地產之間的鏈條已經引起中央的高度關注，預示著金融監管未來將繼續保持壓力，防止資金過度流向房地產市場。
　　總而言之，此次會議圍繞十九大提出的“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，從發展住房租賃市場和完善長效機制兩個方面進行了具體部署，這兩項工作都需要“慢工出細活”。因此，相比于2016年轟轟烈烈的去庫存和2017年風風火火的加調控，預計明年房地產市場將會進入一個相對平靜的發展年份。
　　