“借名買房”存多重風險 變數不可預計
國慶黃金周，各樓盤推盤和促銷的廣告在各大媒體頻現，這讓不少有意改善住房條件的購房者頗為心動。但是受二套房首付比例六成的約束，他們又有些糾結，怎么辦?部分購房者便決定借用父母子女或親朋好友的名義來買房，以規避高首付。 在“借名買房”群體看來，借名時只要雙方進行私下協議，等購買成功后再過戶到自己名下即可。從表面上看確實如此，但是律師指出，在實際情況中，“借名買房”存在多重風險，而被借名一方也有風險。 規避高首付 萌生借名買房念頭 “我的名下已經有一套房產，現在還想買一套大戶型，能不能用兄弟姐妹的名字購買，今后再通過贈予的方式過戶給我?”日前，市區的陳女士致電咨詢關于“借名買房”的問題。 陳女士說，多年前她和愛人貸款買了套房，前年年底因為遭遇意外急需用錢，夫妻倆便下狠心把房產賣了，此后一家人一直租房住。直到今年年初，眼見孩子要落戶上學，她便尋思著買套房，但是咨詢有關部門得知，她已有過買房記錄，因此再買房的話會被當成二套房，需要支付六成首付及高利率。 以一套總價100萬元的房產計算，二套房首付60萬，還不包括每月還貸壓力。陳女士算了再算，存款仍然不足以支付首付款，后來經同事建議，便動起借名買房的念頭。陳女士說，以前也聽說過借名買房，但是不知其中的利害關系。 其實，“借名買房”現象一直都存在，不過去年以來國家調控政策的接連出臺，二套房或多套房受到限制之后，此類情況增加不少。中駿)財富中心 (論壇)、嘉琳廣場等多個樓盤售樓部表示，“借名買房”的客戶蠻多的，其中又以父母或兄弟姐妹等至親名義購房的人比較多。但每次接待這類客戶時，售樓部都盡可能規勸客戶放棄這種方式購房，并將其中的利害關系告知對方。 “我們曾經遇到過一組客戶，借用姐姐名義來買房，后來姐姐反悔不肯過戶給他，鬧到售樓部叫我們書面證明房子是他出錢的。”一售樓部銷售人員小林稱，這事折騰了好幾天，此后再遇到此類客戶，售樓部都會和對方再三說明風險，以避免糾紛發生。 發生產權歸屬糾紛 以產權證名字為準 在不少購房者看來，使用親朋好友名義買房，盡管房產證上署他人名字，但只要私下簽訂一份協議或者到公證處進行公證，就可以規避風險。簽協議和公證，顯然成了規避風險的萬金油。然而記者從泉州市公證處了解到，按照相關法律規定，房屋產權登記是誰就認定為誰的房產，房產證是一人名字，要公證該房產實際屬于另一人，這有悖于法律規定，公證處不受理此類公證業務。 那么，“借名買房”究竟存在哪些風險?嘉琳廣場營銷總監余震表示，期房產權證要等到交房后才能辦理，此外根據國家相關政策規定，產權滿五年才能免交5.5%契稅，“借名買房”的話，從簽訂購房協議到過戶到自己名下至少需要五六年時間，其間變數不可預計，風險很大。 律師事務所律師鄭律師表示，根據我國房地產登記制度，房產應由房地產管理機關發給《房地產產權證》，房屋產權登記是誰的就是誰的房產，而個人私下簽訂的關于房產產權歸屬的約定協議，不可以對抗登記的房產所有權證書。簡單而言，借名買房，不管誰出的錢，如果該房產發生產權歸屬方面的糾紛，那么以房產證上的名字為準。 另外不容忽視的是，將名字出借他人同樣要承擔一定風險。律師指出，允許他人用自己名義購房或按揭貸款，不但在房屋產權登記部門有了房產記錄，在金融機構也會有按揭貸款的征信記錄，即便日后將房屋過戶給出資人，但這些記錄不會消除，并會成為日后審核各種資格的依據，那么今后自己買房時將無法享受首套房貸款優惠或受限于其他“限購”政策。 提醒：不管借用誰的名字購房都有風險 對于借用他人名義購房的具體風險，律師進行了舉例和分析。 樣本一：借用父母名義 市民小張名下已擁有兩套房，現在看中一套單身公寓，打算買下作為投資。受三套房不能貸款約束，他打算用母親名義購房，認為這樣風險最低。 律師認為，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果購房者還有兄弟姐妹，那么在房產尚未過戶到自己名下時，父母發生意外離世，那么其兄弟姐妹享有房產的同等繼承權。 樣本二：借用兄弟姐妹名義 一購房者為了規避二套房高首付，想用妹妹名義購買一套房產，而妹妹就要結婚了，其愛人名下已有房產，于是心想首套房資格不用白不用便同意了。 律師表示，兄弟姐妹之間雖然有親情維系，但是倘若妹妹今后欠有債務沒能力償還，那么該房產就有可能被查封或拍賣。另外，如果妹妹和妹夫之間存在離婚糾紛，該套房產會被當成雙方共同財產進行分割。 樣本三：借用同學朋友名義 幾年來，陳先生借用同學或朋友的名義，先后購入三套小戶型房產，如今三套房產因為種種原因都沒過戶。 律師表示，借用同學或朋友名義購房的風險，和借用兄弟姐妹名義購房相似，但風險指數更高。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，但是如果房價上漲或其他原因，“借名者”不愿意把房產過戶給實際購房者，那么該房產將可能無法追回。實際情況中，因此導致朋友反目的情況時有發生。 |