如何破解買房“潛規(guī)則” 約定面積要具體詳細

　　不少購房者對于涉及房地產(chǎn)買賣的相關法律法規(guī)不甚了解，致使在購房過程中常與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生糾紛。常見的糾紛主要集中在：期房不能按期交付；購房面積誤差；房屋質量問題等。記者就常見的一些案例，請江西商海律師事務所魏亮律師進行分析，為糾紛中的消費者支招，同時更為準備購房的消費者加以提醒，破解其中的“潛規(guī)則”。

　　約定面積具體詳細

　　■案例：陳女士在簽購房合同時，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積上不會再有什么問題。可到入住時，開發(fā)商向她提供的面積測量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了0.5平方米，這樣近萬元的錢都補在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。

　　■解析：魏亮律師建議購房者在簽訂購房合同時要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內，套內建筑面積與公攤面積同比增減。購買預售房還應注意樣板間與實際交房的差別，并注意保留證據(jù)，實踐中經(jīng)常發(fā)生樣板間與實際交房的差距巨大而產(chǎn)生的糾紛。

　　小區(qū)規(guī)劃應兌現(xiàn)

　　■案例：劉女士與某開發(fā)商簽訂合同時，她購買的房子四周規(guī)劃都是花園。后來得知小區(qū)規(guī)劃變更了，她所購房子的西面改成一條馬路，劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧，嚴重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房。

　　■解析：魏亮律師支招：我國《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之后10天內，書面通知買受人。”如果劉女士無法證明“設計變更”的事情，就無法追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責任。因此，購房時注意要求開發(fā)商提供原始設計，如有通知注意保留書面通知原件，預防可能發(fā)生的糾紛以便作為證據(jù)。

　　交房質量要核實

　　■案例：孫某與某開發(fā)商簽訂商品房預售合同，約定該開發(fā)商交付的日期為2011年6月30日，在交付房屋時應同時提交建設工程質量監(jiān)督部門竣工備案表和有測繪資格的機構實測面積數(shù)據(jù)。2011年7月2日，該開發(fā)商給孫某交付房屋通知書。7月25日，有關部門對該座樓房進行工程竣工驗收備案，次日該樓的銷售面積測繪完畢。孫某以未按合同約定期限提供建筑工程質量合格證書和住房實測面積而不能入住為理由，要求開發(fā)商給付違約金。

　　■解析：魏亮律師認為，該開發(fā)商雖然于7月2日給孫某房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗收及提供實測面積數(shù)據(jù)的時間，超過了合同規(guī)定的時間，違反了合同規(guī)定，應給予孫某一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。消費者可以在開發(fā)商交房時要求出具房屋竣工驗收的證明文件，并要求其說明具體的竣工時間，未通過驗收的開發(fā)商向購房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責任。如果開發(fā)商書面通知購房者去辦理交付手續(xù)，購房者應根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對住宅設備、設施及房屋各主要方面逐項進行檢查、核對、驗收。

　　違約條款要詳細

　　■案例：王先生打算購買某商品房，開發(fā)商提供的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的：“買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權終止合同，并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；買方并有權要求賣方雙倍返還定金。”王先生對此條款隱隱感到不妥。

　　■解析：魏亮律師表示，在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開開發(fā)商違約責任的約定；或者雖然約定了雙方的違約責任，但雙方違約責任的約定是不公平不對等的，對購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。簽訂合同時對相關條款要仔細閱讀，不要因為是格式合同就認為大家都簽一樣的不會有問題了，產(chǎn)生問題后按照法律是要逐個解決的。在商品房買賣中，作為開發(fā)商不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、產(chǎn)權證等)交付房屋，以保護購房者的合同權利。 (江南都市報)