房價逐漸回歸理性 2012年“抄底”買房全攻略

　　房地產調控一年半年以來，效果已經逐漸顯現，樓市成交量持續低迷。除了成交量的萎縮，隨著調控的繼續深入，開發商還將面臨更加艱難的融資困境，而在后有保障房的追兵下，房地產開發商承受的壓力勢必會進一步加大。不管開發商愿意與否，整體而言房價進入下行通道已經是大勢所趨，那么，在房價回歸理性的過程中，哪些房子會率先降價呢？

　　一、地王身邊的成品房

　　原因之一，地王出現讓存量地存量房重新評估，以新價房換價來獲得更高的售價；

　　原因之二，地王旁邊的房子會因為地王的出現，重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，但實質并沒有提升，價格反而上去了；

　　原因之三，地王出現后區域品質檔次提升后，成品房裝修標準水漲船高，其中裝修成本部分最易貶值；

　　原因之四，地王的出現與城市未來規劃發展有關聯，開發商出手重的區域都是城市的中心或交通要地，前景與錢景相互作用后才產生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會將該地王產生的諸多背景轉化為漲價基因，從而將未來透支到房價中；

　　原因之五，地王往往與規模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。

　　二、軌道旁邊的公寓房

　　與地王身邊的原因之四有關，軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因，是開發商將未來進行透支并轉嫁于消費者身上的結果。

　　為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高檔商品房與中低密度的住區不易貶值呢？主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發，而公寓形式集中為一些有實力的大開發商所為，建筑細部與產品品質的提升帶來出售價提高，實際這些提升房價的因素在房價普跌環境下，品質與細部差異被剝離，剩余的就是地段價值，而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發展以及旗艦商業是否引進，未知數比較多，故貶損容易。

　　三、高房價時期的高層塔樓

　　早期的商品房現在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現如今的高檔商品房指標類似甚至超過。

　　產生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。

　　而在房價劇漲時期，房子的投資功能被無限夸大而其品質內涵與其他與升值相關的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導致這類房子易出現貶值或相對性貶值。

　　四、投資性公寓

　　這是指違規銷售的一類產權式物業，基于高房價，開發商對這類產品均開出了較豐厚的回報，用以帶動房子銷售。現在看來，投資人是賺了，開發商是賺了，但有一個基本前提，就是房價會隨著地價上漲或地段而升值，一旦出現普跌的情形，投資回報從哪兒來？

　　商業入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出，但承諾與投資人的現實回報的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當大。

　　五、一線城市郊區房領“跌”

　　既然是回歸理性，那些價格和價值嚴重背離的樓盤勢必會最先遭到糾正，一線城市郊區房正是其中最明顯的代表。

　　六、二手房大戶型先“摔”

　　與實力雄厚的開發商相比，二手房房主顯得力量單薄得多，因而對樓市調控也顯得尤為敏感。相比之下，開發商更有條件“死扛硬撐”，況且還可以采取各種措施促進銷售，而一旦不堪重負，二手房只有降價一條路可走，價格因此容易松動。

　　二手房中的大戶型房會率先降價，在歷次房產調控中大戶型受的影響都很大。有能力購置大戶型的置業者一般都是改善型需求，而在此次樓市調控中，改善型需求倍受打擊。

　　樓市依然在博弈，然而一旦降價潮水真正澎湃而來，優勝劣汰的鐵律下，估計會沿著從一線城市到二三線城市，郊區到中心區，二手房到新房，大戶型到中小戶型的路線蔓延。

　　剛需置業建議抄底團購手冊

　　1、買品牌房有質量保證

　　在目前調控政策趨嚴的背景下，要是價格相差不大的話，買品牌房企更有產品質量和物業服務保證。

　　2、軌交沿線物業成長性高

　　可選擇站點遠端附近的樓盤，價格更低，但出行成本影響不大。

　　3、年輕人買配套完善的小戶型

　　年輕人可選擇購置位于核心地段配套相對完善的中小戶型，這樣可以節約交通成本和時間成本。

　　4、考慮戶型的實用性

　　戶型方正實用，設計合理，可減少浪費空間，性價比更高。