置業理財：畢業生創業購房先緩緩
【個案資料】 小杜今年23歲，去年剛畢業，在一家公司擔任銷售。每月基本工資2500元，每個季度根據業績領取獎金5000-7000元。目前是單身，每月的開支主要是房租1000元(合租)、餐費500元、交通200元等。另外偶爾會和朋友逛街吃飯買衣服，所以每個月基本月光。 不過，小杜向父母借了10000元，和幾個同學合伙開家小飾品店，每月收入數百到數千元不等。 【理財目標】 1、打算兩年內買輛小車，方便跑業務和生意。 2、想通過理財有所積累，拓展自己的小店。 3、父母能“贊助”40萬元，是用來首付房子還是用來創業，還是兩者兼顧？ 【財務狀況分析】 我們通常通過人的生涯規劃去制定一生的理財規劃，小杜正處于生涯規劃的起點。不同的人生階段，理財目標是不同的，有了清晰明確的理財目標，才能夠把理財規劃做好。小杜今年23歲，剛剛畢業，處于生涯的探索期，事業上還有很大提升或選擇的空間，仍然以父母家庭為生活重心，剛剛開始獲得收入，需要開始點滴積累，提高收入。 經總結小杜有如下具體的理財目標：管理現金流；發展事業(其中包括購車和事業進一步投資)；租房和購房的選擇。 招商銀行北京亞運村支行貴賓理財經理 劉永晨(CFP持證人) step1 減少選擇性支出積累資本 小杜是個月光族，首選應該考慮合理規劃自己的現金流。最有效的方法是強制儲蓄，強制儲蓄的金融產品很多：在保險上可選擇期繳意外險、壽險，以父母為受益人；在投資工具上可選擇基金定投。從現在開始每月存錢，強制儲蓄，為日后各種目標積累資金。 那么每月存多少錢合適呢？這就需要結合小杜的“義務性支出與選擇性支出”進行分析。義務性支出是指：家庭理財方面最應優先滿足的現金流，主要包含三項：日常生活基本開銷；已有負債的本利攤還支出；已有保險的續期保費支出。 對于小杜來說，目前義務性支出主要為日常生活基本開銷：每月1700元。收入高于義務性支出的部分就是選擇性支出，小杜可以減少一些選擇性支出，省下來的資金用于儲蓄，小杜選擇性支出每月差不多有2500元到3500元，可以保留一些給個人帶來的效用較高的支出，其他用于儲蓄。 step2 每月攢2000元實現買車夢 小杜希望兩年內買個小車。這里假設2年后購車價格10萬元。投資回報率年化6%，那么小杜需要每月攢3912元用于購車儲蓄。在兩年內小杜收入水平沒有變化的前提下，實現起來較困難。小杜可以選擇降低購車價格，或延后購車時間的方式實現目標。 方案一：降低購車價格 若小杜2年后把購車價格降低到5萬元(如買個二手車)，在同樣的投資回報率下，每月攢1956元用于購車儲蓄，就可實現目標。 方案二：延后購車時間 若小杜可以把購車時間延到4年后，10萬元的車，在同樣的投資回報率下，每月攢1839元用于購車儲蓄，就可實現目標。 step3 三個層次考慮租房OR購房 小杜現在租房居住，考慮通過父母的一些幫助購置一套住房，同時又有些拿不定主意。猶豫的原因可能主要有兩個方面，一是對未來房屋價格走勢的不確定，擔心購房后房價發生下跌；另外一方面感覺首付40萬元資金如果用于創業的話，資金回報率會高于房產投資。小杜可以從三個層次去考慮這個決策： 一，目前房價大幅上漲的可能性不大，小杜可以估算一下投資事業的回報，比較房產投資與其他投資工具的內部報酬率。 二，購房的可行性分析：通過小杜目前首付金額和月收入情況，可以估算出小杜購房的總價。 一套房首付比例不得低于房屋總價的三成，父母給小杜贊助的首付款40萬元，按此計算，小杜最多購房總價為133萬元。同時現在各家商業銀行基本要求借款人月收入金額要覆蓋貸款月供金額的一倍。小杜現在每月收入平均4500元，最高可承受月供2250元。假設小杜貸款30年還清，貸款利率按6.345%(首套基準下浮10%)計算，小杜可向銀行申請商業貸款36萬元(按等額換款方式計算)。按此計算小杜最多購房總價為76萬元。綜上，小杜最高可購買房屋總價為76萬元的房子。 三，對比目前租房與購房對自己的效用。 租房的優點有：能夠應對家庭收入的變化，使資金較自由，可尋找更有利的運用渠道；有較大的遷徙自由度，方便應對工作地點的變化與事業的開拓發展；稅負較輕，不用考慮房價下跌風險。缺點是存在非自愿搬離的風險，房租可能增加。 購房的優點有：可以提高居住質量，滿足擁有自宅的心理效用；同時提供居住效用與資本增值的機會。缺點是缺乏流動性：變現時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。存在房屋市場價格整體下跌的系統風險與所居住社區管理不善造成房價下跌的個別風險。 現階段購房有可能會影響購車、創業等其他理財目標。筆者認為結合目前房地產市場和小杜現階段情況來看，選擇租房，同時把父母贊助資金用于創業或理財更合適。 |