限購(gòu)令前買(mǎi)的房過(guò)不了戶(hù)？
2009年，王先生通過(guò)房屋中介公司，簽約買(mǎi)下售房人李先生的一套房，約定房屋總價(jià)款為70萬(wàn)元，王先生向李先生支付35萬(wàn)元，剩余35萬(wàn)元向銀行貸款。同年6月李先生將該房屋交給王先生使用，但因李先生尚未取得房產(chǎn)證，雙方約定等開(kāi)發(fā)商將李先生房產(chǎn)證辦下來(lái)后，雙方一同去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 2011年9月，李先生通知王先生房產(chǎn)證下來(lái)了，讓一起去過(guò)戶(hù)。王先生非常高興，卻不料在房屋登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，工作人員告知不能辦理過(guò)戶(hù)，因?yàn)橥跸壬鷽](méi)有連續(xù)五年以上的在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明，沒(méi)有在京購(gòu)房資格。 一家人正一籌莫展，王先生突然接到法院的通知。原來(lái)，房子非但不能過(guò)戶(hù)，賣(mài)方李先生還以王先生違約為由，將他一紙?jiān)V狀告到法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求王先生立即騰退房屋，支付兩年的使用費(fèi)7萬(wàn)余元，并按照合同約定支付違約金21萬(wàn)元。 “現(xiàn)在是受?chē)?guó)家政策影響辦不了過(guò)戶(hù)，怎么能算我違約呢？”王先生焦急萬(wàn)分，一時(shí)也沒(méi)了主意。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)解除 因買(mǎi)方不符合限購(gòu)令中要求的購(gòu)房資格，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，賣(mài)方可否據(jù)此要求解除合同？ 北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松認(rèn)為，王先生與李先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。 雖然王先生不具備限購(gòu)令中規(guī)定的在京購(gòu)房資格，但在限購(gòu)令實(shí)施之前，王先生與李先生已經(jīng)簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，且王先生已按約向李先生支付購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋，如解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》會(huì)導(dǎo)致王先生與李先生之間利益明顯失衡，對(duì)王先生顯失公平。因此，合同不應(yīng)解除，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。 合同合法有效買(mǎi)方未違約 賣(mài)方主張買(mǎi)方王先生已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并騰退房屋，那么王先生是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任呢？ 對(duì)此李松律師認(rèn)為，王先生因住房限購(gòu)政策無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，屬于國(guó)家政策原因無(wú)法配合賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并且王先生已按約向李先生支付了購(gòu)房款，因此王先生在雙方合同履行過(guò)程中并不存在違約行為，不需要承擔(dān)違約責(zé)任，亦無(wú)需騰退所購(gòu)房屋。 李律師說(shuō)，北京市政府在《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》文中載明：自本通知發(fā)布次日起，無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 雖然有此規(guī)定，但該限購(gòu)令發(fā)布日期是在2011年2月，而王先生買(mǎi)房子是在2009年，購(gòu)房時(shí)限購(gòu)令并未出臺(tái)。由于限購(gòu)令出臺(tái)導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，是由于國(guó)家政策的影響，而非王先生個(gè)人行為導(dǎo)致，所以王先生不存在違約行為。 李律師說(shuō)，此案最終是法院認(rèn)定雙方的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，駁回了李先生的全部訴訟請(qǐng)求，判令李先生繼續(xù)履行與王先生所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。 可另訴或者反訴要求過(guò)戶(hù) 在此李松律師特別指出：王先生在與李先生簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，由于賣(mài)方李先生并未取得房屋的所有權(quán)證書(shū)，所以雙方所簽的合同無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，在建委備不了案。到房產(chǎn)證下來(lái)時(shí)，國(guó)家限購(gòu)令已經(jīng)出臺(tái)，直接辦理過(guò)戶(hù)遇到了障礙。“雖然法院判決繼續(xù)履行合同，但光拿著這份判決還是無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。遇到這種情形，王先生等買(mǎi)方可以持履行合同的判決書(shū)提起另訴或者反訴，要求賣(mài)方配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果法院判決賣(mài)方有義務(wù)配合買(mǎi)方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)方就可持此生效判決書(shū)，去相關(guān)職能部門(mén)，將房屋過(guò)戶(hù)到自己的名下。” 而如果買(mǎi)方不訴的話(huà)，就要等取得連續(xù)五年以上的在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明，有了在京購(gòu)房資格后再去過(guò)戶(hù)，按照繼續(xù)履行合同的判決，賣(mài)方有義務(wù)配合過(guò)戶(hù)。 今日我坐堂 北京市盛峰律師事務(wù)所 李松律師 北京市盛峰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師，房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師，勞動(dòng)法律事務(wù)部首席律師，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員。李松律師專(zhuān)注于房地產(chǎn)法和勞動(dòng)法的研究和應(yīng)用，對(duì)二手房、商品房、央產(chǎn)房、已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買(mǎi)房等各類(lèi)房產(chǎn)糾紛案件具有豐富的處理經(jīng)驗(yàn)。李松律師長(zhǎng)期擔(dān)任多家大型企事業(yè)單位的法律顧問(wèn)，曾處理多起疑難、重大勞資糾紛。(記者 林靖) |