“誰能買得到 升值誰受益” 限價房四大待解疑問

 對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費者來說，限價房是一份新的期待。（資料圖片）

 　對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費者來說，限價房是一份新的期待。但作為一種有很強政策性的產品，限價房也會比其他住宅面臨更多需要明確的不定。業內人士指出，限價房是一種階段性的產品，在房價較高的市場背景下出現，由于其特殊性，限價房無論是在政策層面還是在產品層面，至少有四方面需要破解的疑問。

    誰能買到限價房？

    在絕大多數消費者眼里，這是個最關心的問題；而對于政策的制定者來說，則更直接關系到政策的成敗。偉業控股公司副總經理兼研究中心總經理張劍認為，同廉租房、經濟適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題，但在這一點上，顯然，以目前的機制，很難達到真正的理想狀態。

    對于限價房的購買人群，現有的政策指標基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭首次置業以及一定數額的收入上限，但問題在于，“在目前的情況下，很難有一個系統去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”張劍認為，單是這一點，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進的指標系統保障限價房的分配。

    同樣爭論頗多的是“北京戶口”這道門檻。“北京戶口的限制只能說是一種權宜之計，如果外地人也可以買限價房，那么就會有更多人進入北京，給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口，其實是控制人口規模的需要。”但同時張劍也指出，對于長期工作和生活在北京的外地人來說，這樣的限制確實有失公平，因此，單純的限制或者放開都不是最理想的方案，需要有一個更具體、更細致、更有針對性的政策出臺，才能解決由戶口所引發的限價房分配矛盾。

　　房子升值誰受益？

    讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，而不是有錢人投資發財的工具，自然是限價房政策出臺的初衷之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產市場里，因土地升值而帶來的房產價值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠低于市場上普通商品房價格的限價房，房屋在尚未建成時就已被注定擁有著比其實際售價高出很多的價值。

    這就帶來一個問題，對于限價房的購買者來說，當他們有能力改善自己的居住條件，準備更換住宅時，他們是否可以像目前經濟適用房滿5年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市，把手里的限價房按當時市場價格出售或者出租呢？

    顯然，這種可能是不合理的。偉業控股公司副總張劍指出，限價房的價格低，是建立在政府限地價、開發商限房價這兩大基礎之上的。那么，作為一種“不完全的”商品房，當購買者已經不需要限價房來解決居住問題時，限價房也不應該被視作一件普通的商品被居住者按市場情況出售。

    “這其實是一個產權問題。”張劍指出，如果限價房的產權完全在購房者手里，那么他自然有權對限價房進行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；而如果購房者手里是“不完全產權”，產權與政府共有，那么政府也處置這套房產時也擁有發言權，就可能讓限價房始終發揮其本來的作用和意義。