樓市十年起落大輪回 購房者現在“出手”合適嗎？

    文前提要：10月22日的房產新政出臺后，對于樓市后市的走向無疑成為了大家關注的焦點。

    其實，這是一個10年的大輪回，如果我們現在能梳理一下這10年來市場變化的脈絡，也能夠對樓市未來趨勢的判斷有更為清晰的認識。

    10年間的大輪回

    “房地產的調控轉向了！”當胡斌在10月22日聽到財政部針對房地產推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨萬千：“10年，這真是一個大輪回啊！”胡斌今年剛好40歲，10年前30歲的他擁有了自己的第一套房子，而10年來他也見證了房地產市場的起起落落。而對于新近出臺的政策他這樣評論道：“現在又出臺了鼓勵購房的政策，想想10年前，真是終點又回到了起點。”

    胡斌的話是沒有錯的，10年前的1998年，那一年可以說是房地產市場的一個轉折點，從那一年開始一系列鼓勵購房的政策逐步推出，從而也使樓市慢慢地從蕭條走向了繁榮。歷史總是這樣驚人地相似，1997年，一場席卷東南亞的金融危機讓中國的經濟蒙上了陰影，而從2007年開始的美國“次貸危機”在當前也是愈演愈烈。有許多學者認為，目前宏觀經濟面臨的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危機引發的動蕩，主要貿易國經濟下滑成定勢，出口環境惡化；內有大批企業倒閉，就業形勢緊張。在這種情況下，刺激內需無疑成了當務之急，而房地產無疑又再次擔當了這樣的重任。

    10年，在經濟發展的歷史長河中可能只是彈指一揮間，但近10年來房地產市場的政策變幻卻是令人難忘的，在這里我們如果能夠梳理一下10年中政策變動的脈絡，或許也能對未來市場的發展有一個更為清晰的認識。1998年10月7日，國務院出臺了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，其核心內容就是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，由此許多人的住房軌跡就此發生了根本性的改變。而為了進一步鼓勵購房，各地都相繼推出了一系列措施，比如上海推出了購房退稅的政策，杭州則出臺了鼓勵購買高層住宅的政策的。由此之后，中國的樓市慢慢進入了上升通道，而北京和上海這兩座城市則成了“領頭羊”。而以2003年8月12日國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》為標志，房地產市場進入了調控和上漲的膠著狀態。終于在2005年3月2日，《關于切實穩定住房價格的通知》(“國八條”)的出臺讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂。而2007年許多城市房價的再次“瘋漲”終于讓有關方面出臺了“二套房貸”等極為嚴厲的政策，最終使得市場在2008年金融風暴的作用下開始掉頭向下。

    在這10年來的發展過程中，我們可以明顯地感到市場有這樣的一些特點：一是房價整體上漲較快；二是調控政策的力度是“愈演愈烈”，從稅收、貸款等各個層面進行了限制，最后終于在2008年恢復了“原狀”。

    市場環境迥然不同

    2008和1998，從終點又回到起點，同樣是針對房地產市場的鼓勵政策，這兩個時點的市場環境已經發生了很大的變化。

    一是房價已發生翻天覆地的變化，1998年由于剛剛開始從住房實物分配向市場化的轉化，所以房價總體水平還不高，而2008年的樓市經過10年來的發展，整體房價已經到了一個較高的水平，“高房價”在現時已經成了全社會關注的一個焦點；二是房產投資理念已經深入人心，1998年時很少有人會把房產作為一種投資手段，而今天在城市的街頭巷尾，我們都可以聽到人們關于房產投資技巧的討論；三是政策的導向發生了變化，1998年“貨幣化”是房地產市場發展的一條主線，而在當前房價高漲的情況下，如何讓人人擁有居住的權利卻是政策的又一個著力點；四是房地產市場的格局也有了很大不同，除了北京、上海和廣州等一線城市之外，不少二三線城市的房地產市場也已經非常活躍；五是所處的經濟環境大不一樣，目前中國經濟已經更多地融入到了世界一體化的大環境中去，房地產市場也將會受制于整體經濟環境的波動；六是當前市場面臨著更為復雜多變的因素的影響，如人民幣升值、海外熱錢等等。

    由此我們可以看出，雖然政策走出了一個“鼓勵——調控——打壓——鼓勵”的大輪回，但此一時彼一時，目前政策的著力點已經發生了很大變化。而反過來，正因為我們了解了房地產市場10年來政策變化的脈絡，卻也可以讓我們對未來市場的判斷有了更多的“底氣”。